Читать книгу "У богатства простые правила, или Как использовать финансовые инструменты и институты в России - Дмитрий Обердерфер"

В течение четырех лет цены росли следующим образом:

2003 год – 1560 $/м2;

2004 год – 1957 $/м2;

2005 год – 2670 $/м2;

2006 год – 4200 $/м2.

Сказать однозначно, почему жилье так дорожало, никто не может. Причин много. За последние годы жить россияне стали лучше и богаче. Конечно, не все и не настолько, чтобы хоть как-то сравняться с Западом по уровню жизни. Но так или иначе у людей появились деньги, которые они захотели надежно вложить. Например, топ-менеджерам крупных московских компаний выплатили крупные бонусы – около двух миллиардов долларов, часть этих денег была инвестирована в недвижимость. Жители регионов покупают квартиры в Москве для себя, детей, которые учатся здесь, и просто чтобы вложить капитал.

Недвижимость в большинстве городов России в дефиците. Спрос опережает предложение, и, в соответствии с законами рынка, цены ползут вверх. В апреле 2005 года вступил в силу закон о долевом строительстве. Если раньше разрешение на строительство можно было получать в ходе возведения здания, то теперь без разрешения нельзя и котлован вырыть. Число новостроек сократилось на 40 %!

Ипотека также является положительным фактором, поднимающим цены на жилье. Люди, которые могли бы накопить деньги на квартиру лет через 5–10, покупают квартиры сейчас.

Времена, когда на недвижимости можно было мгновенно разбогатеть, скорее всего, прошли. В данный момент недвижимость в России можно рассматривать как инструмент сохранения денег, поскольку недвижимость – один из самых надежных инструментов инвестирования.

Что касается приумножения капитала, то единственным вариантом остается долевое участие в новостройках. В приведенном примере хорошо видно, что на стадии фундамента – цена одна, когда дом строится – другая, когда дом будет сдан государственной комиссии – третья.

Поскольку для реализации Личного Финансового Плана необходимо не только сохранить деньги, но и заставить их работать, недвижимость мы будем использовать для приумножения капитала, то есть будем инвестировать деньги в новостройки.

Для покупки квартиры в новостройке недостаточно найти привлекательный объект недвижимости. Надо внимательно изучить все юридические аспекты заключения сделки и при необходимости обратиться к профессионалам, которые смогут провести надежную юридическую экспертизу документов на квартиру, проверить деловую репутацию компании-застройщика.

Первоначальный анализ можно провести самостоятельно, обратив внимание на следующие моменты.

1. Стоит убедиться в наличии у компании-продавца необходимого пакета правоустанавливающих документов. Это:

· постановление Правительства Москвы или Московской области (в других городах – постановления местного правительства) или другой распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство жилого дома;

· разрешение на строительство;

· договор о праве собственности или аренды данного земельного участка;

· инвестиционный контракт, регулирующий порядок взаимоотношений органов городской администрации и инвестора.

2. Должен быть определен сам предмет договора – квартира, ее строительный адрес, секция или подъезд, месторасположение на этаже, ее площадь, количество комнат, наличие балкона или лоджии. Это нужно для того, чтобы однозначно идентифицировать квартиру.

3. Должна быть зафиксирована стоимость квартиры, исходя из количества квадратных метров. Единственным исключением при изменении стоимости может стать лишь возможная доплата при увеличении метража квартиры после обмеров БТИ, но и то – по цене, установленной в момент заключения договора.

4. Должны быть четко оговорены условия расторжения договора, порядок расчетов при этом, условия применения штрафных санкций.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивший в действие 1 апреля 2005 года, ввел единые стандарты предоставления услуг покупателям квартир на стадии строительства дома. Закон установил более четкие правила взаимоотношений между застройщиком и «дольщиком». Определены требования, которым должен соответствовать договор участия в долевом строительстве.

Чтобы исключить двойные продажи, введена обязательная государственная регистрация договоров о долевом участии. Повысились требования к информационной открытости застройщиков. Они обязаны публиковать проектную декларацию, которая включает в себя информацию о компании и проекте строительства. К ней относятся сведения о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации, о проекте застройки, объекте строительства и другие данные. Предусматриваются санкции за нарушение требований законодательства.

Покупатель должен обратить внимание и на уровень компетенции специалистов по продажам, то есть профессионализм риэлтеров. Для осуществления своих функций риэлтер первичного рынка должен обладать обширными юридическими знаниями, например, в вопросах налогообложения, ответы на которые очень часто желают знать клиенты. Он также обязан хорошо разбираться в вопросах функционирования вторичного рынка, учитывая, что покупка новостройки часто сопровождается продажей уже существующего жилья.

Сегодня риэлтер «первички» должен быть профессионалом и в вопросах ипотеки, к которым относятся условия кредитования, кредитные программы, специфика того или иного банка и т. д. Разъяснить клиенту работу товарищества собственников жилья в новостройке – это тоже компетенция риэлтера первичного рынка.

Не менее важны знания риэлтера о самом объекте: планировочных решениях квартир или дома, технологическом оснащении, инфраструктуре района, в котором находится объект, транспортной доступности, особенностях строительства и т. д.

Помочь клиенту сориентироваться в привлекательности недвижимости как инвестиционного инструмента и дать правильный прогноз – и на эту тему специалисты по продажам обязаны предоставить внятную и аргументированную информацию. Таким образом, знания риэлтера должны распространяться и на область экономических отношений.

После принятия клиентом решения о покупке новостройки перед риэлтером встает задача осуществить весь цикл оформления сделки по покупке жилья и контроля графика рассрочки и внесения платежей. Эта работа включает в себя проверку прав на недвижимость, заключение и проведение сделки, оформление прав на недвижимость, предоставление информации о ходе строительства объекта и выдачу клиенту правоустанавливающих документов на квартиру.

Клиенту необходимо получить сведения и о репутации компании на рынке. Для этого надо навести справки о ней, выяснить:

· сколько лет компания работает на рынке;

· сколько объектов инвестировала и (или) построила;