Читать книгу "Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий - Николай Мрочковский"

Разумеется, далеко не каждый такой объект является надежным вложением, но важно понять, что порог входа на этом рынке далеко не всегда несколько миллионов, как считают многие.

В Подмосковье можно найти квартиры-студии примерно от 900 тыс. рублей. Причем прирастают они к моменту получения свидетельства о праве собственности почти в два раза.

Разберем один из реальных примеров наших квартир.

Таблица 5. Чеклист оценки новостройки

Квартира-студия 24 м2 в 40 км от Москвы. Стоимость объекта – 970 тыс. рублей. Стоимость аналогичных студий на вторичном рынке – примерно 2,1 или 2,5 млн. рублей в зависимости от ремонта. Примерно на 120–130 % прирастает за это время.

По ипотеке 20 % первый взнос – 195 тыс. рублей. Ежемесячный платеж – 9 тыс. рублей.

Примерно за этот период будет совокупно потрачено личного капитала около 332 тыс. рублей. Эта сумма превращается через 1,5 в 1 млн. 300 тыс. рублей – доходность 300 %.

Даже с учетом достаточно вероятных, к сожалению, рисков того, что дом сдадут невовремя и все затянется на 3–6 месяцев, доходность отличная.

Конечно, вы можете возразить – мол, есть риск заморозки стройки. Да, есть, разумеется, именно поэтому вам крайне необходимо научиться выбирать наиболее надежные объекты, прежде чем нырять в инвестирование.

Какую квартиру в новостройке выгоднее брать

Разберем на примере, какую квартиру выгоднее брать – однушку, двушку, трешку?

Мы взяли для сравнения цены на квартиры в одном доме эконом-класса в новостройке в Подмосковье с интервалом в 1 год.

Таблица 6. Сколько комнат брать?

Однокомнатная квартира стоила 1 млн. рублей, через год ее можно было купить за 1 млн. 850 рублей. Двухкомнатная квартира дала прирост за год 700 тыс. рублей, трехкомнатная за год – прирост 900 тыс. рублей.

То есть самый большой прирост в эконом сегменте у самой маленькой квартиры. У студии прирост составит еще больше.

Стратегия 7. Новостройки для сдачи в аренду

Чем интересны новостройки для сдачи в аренду?

1) Планировка под сдачу.

– 2-ка с 5-ю окнами;

– 1-ка с 3-мя окнами.

2) 1 этаж.

3) Двойной удар – выше доходность от:

– сдачи в аренду;

– прироста стоимости.

4) Минус – надо ждать денежный поток и платить ипотеку.

5) Обычно выгоднее то, что скоро дадут.

6) Использование материнского капитала.

Если вы хотите приобретать квартиры в новостройке для сдачи в аренду, то обычно интересней брать то, что сдадут достаточно скоро – через 2–3 месяца.

Эта стратегия удобна тем, что можно подобрать идеальные объекты под сдачу по планировкам. Кроме того, получить значительный дисконт в цене по сравнению со вторичным жильем.

Например, можно взять двухкомнатную с пятью окнами (возможность сделать 4–5 студий) или однокомнатную с тремя окнами (3 студии). На вторичном рынке такие объекты очень тяжело найти, так как выбор невелик.

Для сдачи можно брать первый этаж, потому что это позволяет легко сделать где угодно «мокрые зоны». Кроме того, первый этаж обычно стоит на 3–5 % дешевле.

К тому же квартиры на первом этаже можно при желании перевести в коммерческую недвижимость.

Плюсы очевидны: если бы мы покупали готовую квартиру за 3 млн. рублей, распилили ее и сдавали за 35 тыс. рублей, то прирост составил бы 13 % в год. Если мы ее взяли в новостройке за 2 млн. 200 тыс. рублей, подождали 3–4 месяца и доплатили ипотеку еще 100 тысяч, то прибыль выходит 18 %.

Минусы: нужно ждать, пока достроится новостройка. Есть риски, что достроят невовремя, а за это время надо платить ипотеку и затем делать ремонт.

Стратегия 8. Покупка готовой коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость многим кажется перспективным и интересным объектом. Поскольку традиционно считается, что бизнес платит больше.

Однако наш опыт показывает, что направление это достаточно тяжелое для начинающих инвесторов. Особенно в периоды кризиса, когда масса предприятий закрывается – куча офисов, складов и торговых помещений стоят без арендаторов. В то время как спрос на жилую недвижимость эконом-класса, наоборот, только растет.

Тем не менее, если вы соберетесь инвестировать в коммерческую недвижимость, обратите внимание на следующее:

Критерии выбора коммерческой недвижимости

1) Расположение – является критическим фактором для коммерческой недвижимости, особенно торговой.

2) Возможность применения штурмовых конструкций. То есть неочевидные способы поднятия прибыльности вашего объекта. Без них, как правило, инвестиции в коммерческую недвижимость будут не слишком выгодными:

• увеличение этажности (например, на двухэтажное здание нарастить третий этаж либо высокий этаж распилить на два);

• расширение за счет прилегающей территории (пристройки, «веранды» и т. д.);

• использование пространства между зданиями (ниже рассмотрим пример, когда прозрачный навес между двумя зданиями позволил использовать пространство под кафе, при этом объекта недвижимости как такового на этом месте нет);

• как использовать то, что для всех неликвид;

• плохое состояние (если возможно быстро сделать хорошее);

• цена за м2.

Если вы купили здание с участком, весь участок застроить нельзя – можно не больше 40 %. В этом случае рядом с готовым строится еще одно здание и между ними делается крыша.

Как использовать то, что для всех неликвид? Часто встречаются объекты, с которыми люди не знают что делать. Тут уже требуется креативный подход – как доработать и кому, подо что можно сдать такой объект.

В этом и заключается сложность коммерческой недвижимости – «в лоб» доходность низкая, для увеличения прибыльности надо включать креативность, а с этим обычно проблема.

Пример: два здания, между ними улица – потратили 100 тыс. рублей, купили брус, сверху – прозрачный поликарбонат.