Читать книгу "Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий - Николай Мрочковский"

Рисунок 9. Пример использования пространства между зданиями

Получился банкетный зал вместительностью 200 человек – и все это функционирует круглый год.

Вот такая штурмовая конструкция. Люди из улицы выжимают по 300–400 тысяч рублей в неделю.

Рисунок 10. Пример создания пристроек

По всему фасаду сделана пристройка.

На такие постройки часто не требуется разрешение, они считаются временными конструкциями и при необходимости легко демонтируются.

Стратегия 9. Строительство коммерческой недвижимости

Строительство коммерческой недвижимости может быть очень интересным вариантом, если вы сможете найти участок земли на оживленном человеко/автомобиле-потоке.

Многие розничные сети, особенно дискаунтеры, типа «Дикси», «Магнит», «Пятерочка» и т. д. ведут агрессивную борьбу за захват территории. Поэтому они скупают все, что подходит по их критериям.

То есть вы покупаете участок земли и строите из легко возводимых конструкций здание на 300–500 квадратных метров. Себестоимость такого строения относительно невысока. И далее сдаете такое здание торговым сетям либо местным розничным магазинам.

Рисунок 11. Быстровозводимая конструкция под магазин

Естественно сначала надо протестировать стратегию и быть уверенными, что вы точно сможете выгодно сдать объект. И только потом строить.

Варианты коммерческой недвижимости и основные требования

• Магазин / Торговый центр / Ресторан

• Склад

• Офисный центр

Критерий – расположение!

• Оживленные транспортные развязки / человекопоток

• Близость транспортных узлов

• Населенный пункт от 3 тыс. человек

• Коммуникации

Выгодно делать магазины, торговые центры, также можно строить здания из нескольких этажей. Внизу пусть будут магазины, а верхние этажи можно отдать в аренду под офисы.

Критерии такого здания – это расположение, оживленные транспортные развязки, близость транспортных узлов, населенный пункт и наличие подведенных коммуникаций.

Стратегия 10. Первый этаж – перевод в нежилой фонд

Берется квартира на первом этаже и переводится в нежилой фонд. Стоимость перевода обычно начинается от полумиллиона рублей в зависимости от расположения объекта, сроки – до полугода.

В чем выгода?

Ставка аренды торговой площади – примерно в 2 раза выше, чем у жилого помещения.

Рисунок 12. 1-й этаж – перевод в нежилой фонд

Стратегия 11–12. Строительство малоэтажных многоквартирных домов и мини-отелей

Рисунок 13. Пример строительства многоквартирных домов и мини-отелей

Себестоимость строительства – 23 тыс. рублей за м2. Со всеми коммуникациями и землей – примерно 35 тыс. рублей за м2.

Цена продажи такой квартиры 70–75—85 тыс. рублей за м2.

Стоимость здания целиком: порядка 700 м2 умножаем на 35 тыс. рублей за м2 и получаем 25 млн. рублей. Плюс 7 млн. рублей стоимость земли, итого – 55 млн. рублей, выручка – 28 млн. рублей.

Для того чтобы многоквартиный дом был построен законно необходимо перевести назначение земли из ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) в «под строительство малоэтажного многоквартирного дома» – сразу оговоримся, что это возможно не всегда, надо выяснять в местной администрации.

Второй такой же дом сделан под мини-гостиницу, и по расчетам, ежемесячная выручка будет составлять 900 тыс. рублей.

Находятся оба дома в 300 метрах от железнодорожной станции, в 7 км от МКАД.

Рисунок 14. Пример многоквартирного/доходного дома

Стратегия 13. Строительство коттеджей / таунхаусов

Рисунок 15. Продажа домов

Достаточно простой и очевидный подход

• Купили землю.

• Построили коттедж / таунхаус.

• Продали.

Проблем три:

1. Как правило, нужно много наличных денег.

1. Спрос на коттеджи в периоды кризисов очень сильно проседает.

2. Имеет смысл, только если вы найдете уникальное место, то есть земельный участок, который будет очень удачно расположен.

Стратегия 14. Строительство доходных домов

1. Покупаем земельный участок недалеко (10–15 минут пешком) от общественного транспорта – например, железнодорожной станции.

2. Строим на нем дешевый быстровозводимый дом – например, из SIP-панелей.

3. Сразу планируем разбивку на студии.

4. Сдаем помесячно или посуточно.

Пример Анны Л., построившей дом из SIP-панелей за 1,5 месяца в 10 км от МКАД.

Дом разбит на 13 студий / комнат.

Рисунок 16. Доходный дом Анны