Читать книгу "Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий - Николай Мрочковский"

Поэтому советуем останавливаться на готовых вариантах: меньше риска, меньше затраченных денег, а прибыль получаем сразу.

Стратегия 3. Как купить себе квартиру, чтобы за неё платили другие люди

Купить без денег квартиру в Подмосковье или даже в Москве для себя – задача, на первый взгляд, абсолютно неразрешимая.

Однако существует стратегия, которая поможет таким образом решить жилищный вопрос.

Это сдача части купленной квартиры.

• Стоимость квартиры – 5 000 000 руб.

• Ипотека – 50 000 руб.

• Сами живем в одной комнате + кухне (полноценная однушка)

• 2 комнаты сдаем как студии по 25 000 руб.

Рассмотрим на примере трехкомнатной квартиры в Подмосковье, которая стоит 5 млн. рублей.

Ипотека составляет примерно 50 тыс. руб. в месяц. Одну комнату и кухню, то есть полноценную однушку, оставляем себе. А две комнаты «пилим» на студии и сдаем по 25 тыс. руб.

В итоге вы получаете квартиру себе в актив, сами в ней живете, а оплачивают это другие люди. Прибыли это вам не принесет, но у вас будет собственное жилье, которое за вас будут оплачивать арендаторы.

Если вы хотите быть в плюсе, то надо рассматривать вариант таунхауса. Есть примеры, когда верхнюю часть таунхауса, мансарду площадью 50 м2, люди оставляют себе, сделав прекрасную квартиру, а нижние три этажа сдают.

Тогда получается, что дохода от аренды хватает, чтобы покрыть ипотеку, плюс еще остается порядка 50 тыс. руб. положительного денежного потока на личные нужды.

В нашей стране огромное количество людей, которые считают, что для них абсолютно невозможно решить квартирный вопрос. На самом деле у каждого «под ногами» есть возможность и квартиру себе купить, и деньги заработать. Просто не надо бояться начинать и действовать.

Стратегия 4. Снимаем помесячно, сдаём посуточно

• Квартира / таунхаус (чем больше площадь, тем лучше)

• Сняли за 30 000 руб., сдали за 75 000 руб. (3 * 25)

Как инвестировать, если у вас вообще нет денег? Во-первых, конечно, стоит поменять свою стратегию жизни и начать чуть-чуть откладывать. Не имея денег, вы находитесь в слабой позиции, но у вас есть шансы все поменять.

Одно из очень доступных решений – субаренда.

Представьте себе, что вы помесячно сняли 3-комнатную квартиру, допустим, за 30 тыс. руб. Если вы ее будете сдавать посуточно по комнатам, то можете получить доход около 60–80 тыс. руб. (в зависимости от вашей активности, спроса и т. д.)

Допустим, 30 тыс. руб. у вас уходит на аренду, еще 10 тыс. руб. на уборку, рекламу, прочие расходы. Итого расходы – 40 тыс. руб.

Денежный поток (75–40 = 35 тыс. руб.) остается у вас.

Может возникнуть вопрос, согласится ли ваш арендодатель на субаренду. Для арендодателя такая стратегия гораздо более интересная, чем обычный жилец. Потому что есть стабильные платежи, кроме того, вы постоянно обновляете квартиру, делаете ремонт.

Даже если у вас в вашем регионе доход получится меньше, тем не менее вы понимаете суть: можно взять объект помесячно, сдавать посуточно и получать очень неплохие деньги.

Чтобы свести к минимуму риски, вы должны прописать в договоре, что арендодатель не может в любой момент отказаться от сдачи квартиры, а должен предупредить минимум за два месяца.

Опыт Андрея Сазонова – субаренда 39 квартир

Поделюсь с вами своим опытом. На сегодня у меня в собственности находятся 39 квартир, которые сдаются посуточно.

В прошлом году я имел 35 квартир, но в рамках другой компании, которую впоследствии продал за 15 млн. рублей. Это был надежный бизнес, который строился пять лет.

Вырученные деньги я положил в банк на депозит и уехал путешествовать. Сейчас я осознаю, что поступил неправильно, вложив деньги в локальный банк и не проверив его надежность.

Пока я путешествовал, у банка, где лежали все полученные мной деньги, отозвали лицензию. На тот момент мой депозит составлял 10 млн. 500 тыс. рублей.

Мне позвонил партнер и рассказал о том, как обстоят дела. В тот же день я прилетел в Россию. После приезда в Москву я понял, что не смогу ничего предпринять, т. к. при лучших обстоятельствах выплата составит 700 тыс. рублей согласно правилам системы страхования вкладов.

Надо было что-то делать. В какой-то момент посетила идея о развитии рынка посуточной аренды. Он является достаточно узким, и все предприниматели в этой сфере друг друга знают. В этот момент я дал себе слово, что построю компанию еще раз.

Вместе с партнером мы начали встречаться с маленькими компаниями, которые имели от 5—10 квартир. Речь шла о покупке их бизнеса.

Но у меня не было денег, поэтому я отдавал долговые расписки и пользовался другими «бесплатными» методами. Люди доверяли мне, и таким образом я получил большинство квартир, не вложив денег. Сейчас у меня около 40 квартир, которые были приобретены за два месяца.

Раньше я гордился тем, что строил бизнес пять лет, и имел 35 квартир. Сейчас я понимаю, что был недальновиден. Можно создать аналогичный бизнес за два месяца.

Конечно, еще необходимо работать над налаживанием сервиса, но в целом мое предприятие является эффективным.

Однажды мы смогли сдать в аренду объект с таунхаусами посуточно за четыре дня. Месторасположение объекта – город Долгопрудный. Но в объявлении мы решили не указывать конкретный район, а написали так: «Десять минут транспортом от метро Речной вокзал».

Когда клиенты подбирают жилье в Москве, они понимают, что могут снять квартиру на сутки минимум за 3000 рублей. В нашем объявлении они видят выгодную цену – 1400 рублей и при этом возможность добраться до метро за десять минут.

Таким образом, с первого дня размещения объявлений у нас появились арендаторы. Мы нашли большое количество людей, которым нужен данный вариант, так как он дешевле на 1500 рублей.

Перед тем как сдавать таунхаус, напишите корректное объявление. Если укажете, что объект находится в лесу, никто не заинтересуется такой недвижимостью.

Необходимо привязывать местонахождение недвижимости к ближайшему большому населенному пункту. Например: «Объект находится в двадцати минутах ходьбы от станции Савеловская». Такой вариант не останется незамеченным.