Читать книгу "Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум - Анна Моисеева"

Также существует множество компаний, которые берут на себя регистрацию сделки по купле-продаже недвижимости. Их услуги стоят 8000–15 000 руб. Как правило, это ускоряет регистрацию до 1–2 недель. И если у сотрудника Росреестра возникнут вопросы по документам, в регистрации не откажут, а всего лишь потребуют срочно примчаться с дополнительными бумагами.

Регистрация права собственности на недвижимость производится в территориальном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). В обиходной речи этот орган называют по-разному: Регпалата, Росрегистрация и т. п. Вы можете обратиться в любое управление Росреестра вашего города, независимо от вашей прописки и местонахождения квартиры. Адреса и графики работы легко находятся в Интернете. Заявление на регистрацию можно подать онлайн и через Интернет отслеживать готовность ваших документов. А можно по старинке – в окошечко.

До 1 марта 2013 г. необходимо было оформлять две регистрации – договора купли-продажи и перехода права собственности. По сути, эти действия дублировали друг друга. Теперь осталась только одна регистрация – права собственности, что дало покупателю экономию времени и 1000 руб. Срок регистрации по ипотечной сделке – 5 рабочих дней, по обычной – 20 календарных дней.

Росреестр может отказать в регистрации собственности, если есть ошибки в форме или комплектности предоставленных документов, а также по ряду других причин, но это очень редкий случай. Такой отказ можно обжаловать в суде. Но чаще бывает, когда регистрация приостанавливается и заявителя просят донести дополнительные документы или переписать неправильно оформленное заявление и т. п. Все это удлиняет срок регистрации, но не отменяет ее.

Кстати, продавец квартиры может заявить в Росреестр о приостановлении регистрации на срок до трех месяцев. Вот почему лучше не передавать деньги за квартиру на подписании ДКП, а использовать ячейку или аккредитив.

Получили свидетельство о собственности? Поздравляем!

Теперь у вас есть своя собственная квартира!

Прием! Акт приема-передачи и получение ключей

На каком этапе подписывать акт приема-передачи? Это вопрос ваших договоренностей с продавцом квартиры. Это может произойти и сразу после подписания ДКП, и после госрегистрации, а может и пару месяцев спустя – если вы разрешили продавцу пожить еще какое-то время в квартире. Конечно же, в ваших интересах получить ключи как можно раньше. А если уж продавцам так необходимо «дополнительное время», надо заключить с ними договор аренды и брать деньги за проживание по рыночным ставкам. Именно этого должен добиваться риелтор покупателя для своего клиента. В любом случае нужно следовать договоренностям, установленным на этапе аванса, а не пускать решение этого вопроса на самотек.

Акт приема-передачи квартиры следует подписывать в самой квартире и только после того, как вы убедились: состояние квартиры соответствует тому, что было в момент просмотра.

Рассказывает Анна Моисеева

В печальную историю попал мой клиент, не выполнивший это условие. После подписания ДКП в банке, где бралась ипотека, настало время передачи ключей. Контрагенты уверяли, что бывшая собственница квартиры – пожилая женщина – не может приехать на квартиру по состоянию здоровья, и настаивали, что покупатель должен сам приехать к ней с актом приема-передачи. Я предложила другой вариант: родственники женщины приезжают на квартиру с актом, подписанным ею, и покупатель, осмотрев квартиру, ставит на документе свою подпись. Этот вариант защищал обе стороны и был оптимальным, однако клиент под давлением контрагентов решил пойти им навстречу. Я предупредила о рисках, но он махнул рукой: «Квартира все равно “убитая”, ну что с ней может случиться?» Клиент поехал на другой конец города и получил вожделенные ключи. Ну а попав в квартиру, обнаружил сгоревшую электропроводку и ряд других неприятных сюрпризов. Приведение жилья в порядок потребовало непредвиденных временных и материальных затрат.

И это еще не самый печальный случай. Иногда бывшие собственники квартиры после ее продажи вывозят не только дорогую мебель, которую обещали оставить, но и выдирают элементы отделки, карнизы, розетки и пр. Покупатель вместо евроремонта обнаруживает развороченное жилище, требующее огромных вложений. Это, конечно, бывает редко, но лучше подстраховаться. Перед подписанием акта приема-передачи осматривайте квартиру так же тщательно, как и на первом просмотре.

Обнаружили новые поломки? Требуйте починить. Для этого вам и пригодится та самая небольшая часть стоимости квартиры, которую вы платите только после физического освобождения (а точнее, при подписании акта приема-передачи). Это тот рычаг давления, который заставит продавцов действовать корректно. Заметим: продавцы не обязаны устранять все недостатки квартиры! Только те, которые появились уже ПОСЛЕ подписания авансового договора. Если какой-то недостаток вы сами изначально не заметили – увы, это ваши проблемы. Надо было смотреть внимательнее. Как доказать, что недостаток появился позже? Благодаря грамотно составленному приложению к договору.

Продавец не отдает ключи? Это не страшно. После получения свидетельства о собственности вы имеете полное право взломать дверь и попасть в свою законную квартиру.

Получили ключи? Не забудьте сразу поменять замки!

Подарок от налоговой: вычет на покупку жилья

Купили квартиру? Идите в налоговую инспекцию! Но не для того, чтобы заплатить деньги, а совсем наоборот – получить! Итак, налоговый вычет на покупку жилья предоставляется каждому резиденту Российской Федерации, купившему квартиру, комнату, дом либо построившему дом своими силами. Раньше получить налоговую льготу можно было только раз в жизни, но с недавних пор появилась возможность оформлять вычет после каждой покупки жилой недвижимости.

Размер вычета – 13 % от стоимости квартиры, указанной в ДКП, но не более 260 000 руб. (Вот почему вам невыгодны «квартиры за миллион»: вы теряете 130 000 руб.) Если квартира куплена в долевую собственность, вычет делится между собственниками пропорционально их долям.

Еще одна разновидность налогового вычета – ипотечный вычет. Если вы взяли ипотеку, можете вернуть дополнительно 13 % от процентов по кредиту, но не более 3 млн руб. Допустим, вы взяли в кредит 4 млн руб. на 10 лет и купили квартиру за 6 млн. Тогда ваш вычет за покупку жилья – 260 000 руб. (предельная сумма), а ипотечный вычет – 13 % от 3 млн руб., которые вы заплатите в виде процентов по кредиту, то есть 390 000 руб., итого – 650 000 руб.!

Вычет – это не деньги из госбюджета. Это ваш собственный подоходный налог, который вы платите государству. Государство просто возвращает его вам. Соответственно, если налогов вы не платите (являетесь студентом, пенсионером или работаете «по-черному»), то и вычет не получите. Хитрый расчет законодателя прост: гражданам дается дополнительный стимул искать работу с «белой» зарплатой.

Вычет можно получать двумя способами: