Читать книгу "Деньговодство: руководство по выращиванию ваших денег - Наталья Смирнова"

• услуги юриста, нотариуса, которые действуют в интересах покупателя и помогают реализовать сделку, в среднем 1–2 %;

• расходы на создание юрлица, если вы выбрали страну, где недвижимость возможно купить только юрлицу;

• услуги риелтора (если он присутствует), могут быть до 5–6 %, но бывает и дешевле;

• мелкие расходы на внесение записи в поземельную книгу, регистрацию обременения (если берете ипотеку) и т. д., в среднем это может быть до 1–2 тыс. долл. на объект;

• затраты на ремонт, меблировку и т. д., если это вторичка не в самом свежем состоянии или, наоборот, первичка с голыми стенами. Размер затрат зависит от самого ремонта и мебели, но объекты, требующие капитального ремонта, продают редко, если это, конечно, не какая-то специальная инвестиционная идея. Таким образом, это может быть от 5 до 20 тыс. долл. в среднем.

Ежегодные траты:

• Налог на недвижимость – зависит от условий аренды, бывает, что его оплачивают жильцы, но в среднем это вряд ли больше 500 долл. в год.

• Налог на доход от аренды, если сдаете в аренду, – зависит от страны, может быть в среднем от 20 до 40 %, хотя здесь нужно уточнять, существуют ли возможности для оптимизации. Например, если вы зарегистрируетесь нерезидентом в Великобритании, с вас не будут взимать налог с годового дохода до 10 тыс. фунтов, но взамен придется потратиться на налогового консультанта, который будет вам помогать готовить декларацию и доказывать, что ваш доход находится в допустимых границах.

• Затраты на управляющую компанию – все зависит от метража приобретаемой недвижимости, но в целом вряд ли, даже покупая крупный объект типа многоквартирного дома, вы потратите больше чем 600 долл. в месяц.

• Ведение банковского счета и счета управления (счета управляющей компании) – зависит от банка, но вряд ли больше 30 долл. в месяц.

• Затраты на юрлицо, если вы приобретаете недвижимость в стране, где купить ее может только юрлицо, причем это как расходы на сопровождение, так и на отчетность в РФ.

• Затраты на работника налоговой службы, который готовит ежегодную декларацию в стране недвижимости – зависит от страны, в среднем не более 1–2 тыс. долл. в год. Сюда же входят затраты на налогового консультанта в вашей стране, чтобы он подготовил декларацию о вашем гражданстве или резидентстве, а также помогал с иной отчетностью, если, например, она необходима в связи с наличием банковского счета за рубежом и т. д. Цена на внутреннего налоговика зависит от страны, но она тоже вряд ли выше 1–2 тыс. долл. в год.

• Выплаты по ипотеке, если они есть, но обычно иностранцам не дают более 50 % от стоимости недвижимости, да и вряд ли ниже, чем под 3,5 % годовых. Поэтому здесь не меньше, чем 3,5 % + 1 % от суммы долга в год, так как ряд стран позволяют выбирать %, направляемый на погашение тела кредита. Если на конец срока ипотеки задолженность будет не нулевая, то можно либо продать объект и погасить ее, либо продлить ипотеку.

• Ремонт в процессе эксплуатации недвижимости – может быть, а может и не быть, но стоит учесть, что в среднем на мелкий ремонт может потребоваться от 5 тыс. долл. в год.

• Страхование недвижимости – обычно в пределах 500–1000 долл. в год.

• Коммунальные платежи, оплата кондоминиуму [25] и т. д. Здесь все зависит от потребления, а также от условий аренды (если вы сдаете в аренду, платят ли коммуналку арендаторы?) – в целом, если это не какой-то особенно крупный объект, то расходы вряд ли превысят 5–7 тыс. долл. в год.

• Непредвиденные траты (например, судебные издержки, если жильцов придется выселять через суд). При выборе объекта непременно запросите справку о его состоянии, последнем капремонте, состоянии несущих конструкций, перекрытий, систем газо- и электроснабжения и т. д., чтобы вам не продали объект, который нуждается в скором капремонте.

Ежегодный доход:

• аренда грязная (до вычета всех расходов);

• аренда чистая (после всех расходов и налогов);

• ожидаемый прирост цены (имеет значение, только если инвестор планирует продавать объект, а не владеть им вечно).

Таким образом, если посчитать усредненные суммы трат без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то единовременные затраты на покупку составляют около 7 % от стоимости объекта, ежегодные траты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки, в среднем это 1,5–6 % (без ипотеки 1–1,5 %, с ипотекой около 6 % или выше). Грязный доход с приростом по консервативной стратегии может быть без ипотеки около 3–7 % годовых, а с ипотекой по агрессивной стратегии – около 15–17 % (или выше).

Итак, совсем-совсем усредненная рентабельность может считаться следующим образом: чистый доход с учетом местного НДФЛ будет около 3,5–4 % годовых, с ипотекой – около 5–6 % (только в развитых странах с дешевой ипотекой). С учетом первичных затрат в 7 % получаем окупаемость более 26 лет без ипотеки (107 %/4 %), а с ипотекой – более 17 лет. Но все это – безумно грубо, так как в отдельных странах может быть гораздо более высокий потенциал роста, тогда окупаемость может быть чуть выше 10 лет. Можно также взять сильно недооцененный объект с высоким потенциалом роста в ближайшей перспективе.

В любом случае, стратегий в отношении недвижимости много, можно их комбинировать, можно выбрать одну, можно для каждой страны подобрать свою стратегию. Важно одно: ваш совокупный инвестиционный портфель непременно должен иметь широкую диверсификацию, чтобы не получилось так, что все накопления вы вложили в квартиру (да еще и с ипотекой), которая временно не сдается, а вам нужно платить за нее кредит. Я рекомендую на 1 объект недвижимости, по всем правилам диверсификации, распределить не более 15 % вашего совокупного портфеля. В таком случае, даже если ваш портфель будет состоять целиком из недвижимости, вы все равно будете подстрахованы на случай, если какой-то объект не сдается или оказался провальным. Ну и конечно, задействуйте несколько стран, чтобы не зависеть от политической, экономической и социальной ситуаций в одной из них.

Безусловно, вариант инвестиций в недвижимость напрямую более привычен для большинства, но требует существенного капитала, так как связан с большими затратами на покупку и содержание, а также обладает невысокой ликвидностью. Но есть и иной способ – косвенные вложения в недвижимое имущество через инструменты финансовых рынков (фонды недвижимости, структурные ноты на недвижимость и т. д.). Могут ли косвенные варианты избавить от больших расходов, при этом сохранив все преимущества такого актива, как недвижимость? Давайте проанализируем.

Облигации компаний в сфере недвижимости

Здесь логика та же, что и с золотом. Допустим, вы считаете, что стабильнее рынка недвижимости ничего нет. Тогда изучаем компании в сфере недвижимости и выбираем облигации наиболее надежных из них (например, «Группа Компаний ПИК»). Вы становитесь кредитором компании, имеете купонный доход и доход в виде разницы между ценой покупки облигации и ее продажи/погашения. Если сидеть в облигации до погашения и компания к тому времени не столкнется с дефолтом/реструктуризацией, то вы будете иметь стабильный ежегодный доход. Это похоже на покупку недвижимости с целью аренды (впрочем, тогда можно купить облигации любого эмитента, не обязательно недвижимости). Если же у компании возникнут финансовые проблемы, есть риск столкнуться с потерей вложенных средств (пример – «Су‑155»).