Читать книгу "Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум - Анна Моисеева"

Наследственные дела – настоящие юридические дебри, полные казуистики и крючкотворства. А если после открытия наследства один из наследников умирает? А если у покойного родился ребенок? А если было лишение родительских прав?

«О том, что мой клиент есть официально признанный сын известного академика, знал только сам академик, который умер, не открыв сей тайны никому. Мальчик последние 18 лет жил в Америке, о смерти отца узнал из американских СМИ спустя три года после самой смерти.

Так вот, он приехал, нанял меня, и мы отсудили и изъяли все. Забрали у братьев (кажется, племянников академика) дачу в стародачном поселке, две квартиры, счета в банках, гаражи, лицензионные и авторские права… За полгода.

Клиент сам даже не знал, сколько всего было у его отца, мы все выявили, все разыскали, отсудили, изъяли и продали. Кроме деньжищ, я получила очень серьезный опыт, так как, если бы мне кто-то рассказал эту сказку со стороны, ни за что бы не поверила. Опыт такой: с наследством мужчин шутки плохи. Все самые фантастические предположения могут сбыться…» (Юлия Лурье, АН «Простор»).

Вывод. Чем дальше степень родства, тем выше вероятность появления неизвестных, более близких наследников. Единственное – наследнику придется доказать, что он лишь недавно (в течение полугода) узнал о смерти родственника и не имел возможности заявить о своих правах раньше.

Умер или признан умершим?

По данным статистики, в России каждый год пропадают без вести от 60 000 до 120 000 человек. Из них 40 % находятся, чаще всего живыми. А если человек не нашелся? Тогда все идет в полном соответствии с законом.

Согласно статье 42 ГК РФ, «гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания». Началом исчисления срока для признания безвестного отсутствия считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем, а при невозможности установить этот месяц – 1 января следующего года.

А статья 45 ГК РФ гласит:

1. «Гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, – в течение шести месяцев.

2. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий.

3. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью… суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели».

Что происходит после признания человека умершим? Все то же, что и после обычной смерти. За небольшим исключением. Иногда происходит «воскрешение» и «умерший» объявляется. В таком случае он заново обретает все гражданские права, включая право на принадлежавшее ему ранее имущество. А если имущество благополучно распродано благодарными наследниками? Тем хуже для неосторожных покупателей. Они же не читали эту книгу!

Вывод. Если наследодатель признан умершим, степень риска – четыре красных флажка. На пороховой бочке сидеть, конечно, можно, но как-то беспокойно.

Свежее наследство

На сленге риелторов «свежее наследство» – это квартира, которая получена в собственность по наследству, если с момента смерти наследодателя прошло менее трех лет. Степень риска – один красный флажок. Кроме риска оспаривания наследства есть еще один – продажа квартиры «за миллион» с целью уклонения от налогов. Если сделка будет оспорена другими наследниками, покупатель сможет вернуть только этот самый миллион. Подробнее в главе «На грани фола».

Обычно риелторы осторожничают и стараются избегать «свежего наследства», но, если квартира очень уж привлекательная, пытаются накопать больше информации, навести справки. Иногда даже создаются консилиумы, как у врачей. Имеет значение все: опрос соседей, родственников, неофициальные запросы в загсы, МВД…

Некоторые советуют брать расписку с продавца, в которой будет указано, что «если появится некое лицо, претендующее на квартиру, и суд решит, что его права были нарушены, то продавец обязуется сам решить финансовые вопросы, не привлекая к этому покупателя». Совет хороший, но бесполезный. Представим, что появился новый, «неучтенный» наследник. Он подает в суд с претензией на часть квартиры или даже на всю квартиру. Суд выносит свой вердикт на основании законов, а не расписки. И ответчиком, скорее всего, будет новый владелец квартиры, то есть незадачливый покупатель. Особенно если бывшего владельца не найти. Да, так бывает. Продал квартиру и уехал, ищи-свищи ветра в поле. Более того, такая расписка, предъявленная на суде, может сослужить медвежью службу покупателю. Суд может решить, что покупатель не является «добросовестным приобретателем», поскольку подозревал о наличии других наследников. Чем это чревато для покупателя – читайте чуть ниже, в разделе «Надежды и иллюзии добросовестного приобретателя».

Позвольте, скажет дотошный читатель, а как же страхование титула? Страховые компании на то и существуют, чтобы брать на себя риски. Что ж, поговорим о страховании титула.

Глава 4

Страхование титула

Иллюзия защиты

Титульное страхование – страхование риска утраты права собственности на недвижимость. Этот вид страхования защищает собственника (покупателя) от притязаний третьих лиц на объект недвижимости, а также от возможного расторжения сделки купли-продажи.

В России страхование титула развивается в основном за счет ипотечных сделок. До конца 2010 г. страхование титула при ипотечном кредитовании было обязательным. Теперь по закону банк не может навязывать заемщику страховку, но обычно, если полиса нет, ставка по кредиту на 2–3 % выше. Так что покупать страховку все равно приходится. Как обычно, банк пытается минимизировать свои риски за счет заемщика.

Застраховать титул можно и добровольно, но пока к этой услуге прибегают крайне редко. Рынок добровольного страхования в России в принципе развит очень слабо – практически вообще не развит. Люди не доверяют страховым компаниям, не видят в страховании выгоды. И небезосновательно.

Давайте рассуждать. Договоров на страхование титула заключается великое множество – почти столько же, столько ипотечных договоров, а это, по статистике АИЖК, более 600 000 в год. А вот о случаях, когда страховая компания выплачивала компенсацию по этому полису, что-то не слышно. Мы общались с коллегами-риелторами, юристами и самими страховщиками – случаи реальных выплат по страхованию титула единичны. Далеко не каждая страховая компания вообще имеет такой опыт. Зато на всю страну прогремел случай обратный…