Читать книгу "Адвокат для дилетантов - Юлия Дубинина"

Снижаем расход на ОДН на примере электроэнергии, она самая дорогая. Надо:

— установить в подъезде датчики движения, энергосберегающие лампочки;

— установить в доме общедомовой счетчик, иначе потребление ОДН будет рассчитываться по нормативу, независимо от наличия датчиков движения;

— следить, чтобы все вовремя подавали показания индивидуальных счетчиков. Даже не платили, а именно подавали. Если показания будут переданы, то включить задолженность в ОДН энергосбытовая компания не сможет.

Облегчить можно заключив дополнительный договор с управляющей организацией, которая за отдельную плату (допустим, 1–1,5 руб. с метра площади квартиры — а это от 50 до 100 руб. в месяц с квартиры) будет централизованно собирать показания индивидуальных счетчиков со всех жильцов и подавать о них сведения в энергосбытовую компанию.

Для этого нужно составить протокол, что собственники доверяют УК подавать от их имени сведения и направить его в РСО. В противном случае, даже при желании контролировать расходы вы кроме общедомового счетчика, ничего не увидите. Вы не узнаете, сколько и какие показания переданы собственниками по приборам индивидуального учета, не сможете посчитать разницу, и вам останется лишь утешать себя, что свыше норматива с вас никто ничего не взыщет. Но до норматива будете добивать исправно.

Высшим пилотажем, конечно, будет установка счетчиков в каждом подъезде на освещение и лифты, но даже если вы воплотите мои рекомендации по контролю и экономии, то ваш ОДН снизится очень существенно. Аналогично можно поступить с горячей и холодной водой, отоплением.

Перекладывание долгов на добропорядочных плательщиков по потерям и незаконному подключению предусмотрено Постановлением Правительства РФ от 16 апреля 2013 г. № 344, поэтому возмущаться бесполезно.

Прямые договоры с ресурсосбытовой организацией

Теперь разберемся с заключением прямых договоров собственников помещений с РСО (ресурсосбытовой организацией). Раньше собственники получали квитанции, в которой были сведения на оплату света, газа, тепла, воды и содержание жилья. Они оплачивали коммунальные платежи УК, а те рассчитывались с поставщиками. Но такая ситуация не радовала ни УК ни РСО.

УК неудобно, т. к. из-за недоплат, она — вечный должник перед всеми РСО, плюс они отвечают перед собственниками за качество услуг, которые по сути и не оказывают.

РСО не нуждается в посреднике, который задерживает оплату, они не могут взыскать задолженность непосредственно с потребителя, так как между ними не заключен договор.

С апреля 2018 года в соответствии со ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в МКД могут заключать прямые договоры с РСО, что устраивает всех, кроме, пожалуй самих собственников.

Минусы прямого договора:

Когда за качество коммунальных услуг отвечает управляющая организация, к ней можно предъявить претензии, а она уже будет разбирается с поставщиками ресурсов.

Например, в отопительный период батареи еле теплые. Собственник может обратиться с претензией в УК и потребовать перерасчет за недопоставленное тепло.

Если у него прямой договор с ТЭС, то и обращаться он должен в ТЭС.

Но ТЭС отвечает только за температуру на выходе, поэтому ей ничего не мешает скзать, что на выходе температура соответствует норме, а теплопотери происходят в домовой системе отопления, которая относится к общедомовому имуществу.

Доказывание качества услуг сведется к таким сложностям, что проще купить обогреватель, чем разбираться, на каком этапе возникли теплопотери.

Аналогично с жалобами на ржавую воду («У нас все нормально, это у вас трубы ржавые», — скажет управляющий водоканала).

Плюсы:

1. Прозрачность оплат.

УК будет собирать деньги лишь на содержание жилья, не оплачивая из них коммунальные услуги за неплательщиков, а значит жить станет чище и комфортнее.

2. Отключение или приостановка коммунальных поставок должникам.

Если УК редко практиковала отключение от светагазаводы неплательщиков и распределяла их долги в качестве ОДН, то РСО вправе после предупреждения приостановить подачу неоплаченных, если это не нарушит права соседей (п. 121 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354).

К должникам же будут предъявляться иски о неуплате. Раньше иски РСО предъявляла к управляющим организациям и списывала задолженность по судебному решению с их счета, соответственно, это были деньги добросовестных плательщиков.

Как перейти на прямые договоры

Переходить на прямые договоры или нет, решает общее собрание собственников, которые нужно посещать. Только так вы сможете участвовать в жизни дома и контролировать расходы и оказанные услуги.

Чтобы заключить прямой договор, необходимо принять решение на общем собрании собственников, а протокол собрания передать в (ФЗ 3.04. 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».

Договор считается заключенным с даты принятия решения, и в течение не более 3 месяцев должен состояться переход (подп. 1 п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ).

По инициативе управляющей компании это сделать невозможно, а вот ресурсоснабжающая организация может без вашего согласия на них перевести в следующем случае.

Когда УК имеет перед РСО задолженность сроком 2 или более месяцев, поставщик ресурсов вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора с управляющей компанией.

Собственников об этом уведомляют письменно.

Через 30 дней после уведомления прямой договор между РСО и каждым собственником помещения в МНД будет считаться заключенным (подп. 2 п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ).

Содержание жилья, или что должна делать управляющая компания

В те самые 700 руб., которые наша героиня платит управляющей организации, помимо расходов самой организации, входит текущий ремонт и благоустройство.

Это самая большая боль, и чтобы не перегружать текст перечнем обязанностей, которые вы легко найдете в интернете, поговорим о текущем ремонте и благоустройстве территории.

Уборка и ремонт подъездов

Это — святая обязанность УК, почти такая же, как лавочки около подъезда и уборка придомовой территории.

Только в бо́льшей половине случаев в подъезды войти страшно, хотя п. 3.2.9. «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», № 170К обязывает делать ремонт подъездов один раз в 3 или 5 лет.

В соответствии п. 3.2.2. Правил «…организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить не только требуемое санитарное состояние лестничных клеток, но и исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках; нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках», даже если об этом прямо не указано в договоре или у некоторых собственников имеется задолженность по оплате.