Читать книгу "Инвестиции в недвижимость - Роберт Кийосаки"

Кто же должен входить в команду строителей? В первую очередь, это сильный менеджер проекта. В его обязанности, помимо прочего, входит привлечение субподрядчиков и составление сметы строительства. Менеджер изучает все планы и спецификации, представленные командой архитектора, и зачастую, основываясь на своем опыте, вносит в них изменения и дополнения. Предложения менеджера могут сэкономить вам тысячи долларов из бюджета без ухудшения качества и внешнего вида готового здания.

Каждый проект, в зависимости от масштабов и сложности, должен иметь, как минимум, одного прораба, осуществляющего контроль на месте за строительными работами. Он отвечает за повседневные операции всех субподрядчиков, работающих в данный момент на строительстве. Прораб устанавливает порядок и последовательность операций, чтобы они были согласованы между собой. Например, совершенно очевидно, что маляры должны появляться на строительной площадке после штукатуров. И уж конечно, земляные работы должны быть завершены до того, как бетонщики начнут заливать фундамент. Для разработки графика работ и контроля за его соблюдением нужен человек, который хорошо знаком со всеми операциями и знает, как они должны осуществляться и сколько времени могут занять. Он должен обладать требовательностью в сочетании с профессионализмом. Лишь в этом случае вы получите от субподрядчиков то, за что им заплатили.

В обязанности субподрядчиков, прорабов и менеджера входят постоянные консультации с архитектором и инженерами и применение строительных приемов и способов, которые не всегда могут быть указаны в чертежах, но со всей очевидностью вытекают в процессе строительства. Кроме того, они должны находиться в постоянном контакте с контролирующими органами, в частности со строительными и финансовыми инспекторами, и, разумеется, с вами, как собственником. Не забывайте, что это, в конце концов, ваше детище и лишь вы несете полную ответственность за проектирование и строительство.

У менеджера проекта есть еще одна функция, которая имеет для вас большую важность: он строго следит за бюджетом строительства. В частности, он должен сразу же замечать, как только кто-нибудь из субподрядчиков выходит за рамки отведенной ему доли бюджета, и вносить коррективы, не дожидаясь окончания работ. Он находится на страже ваших финансовых интересов и докладывает вам обо всех случаях превышения сметы. В строительстве нередко бывает так, что работы длятся дольше и обходятся дороже, чем первоначально планировалось, поэтому хороший менеджер, обладающий большим опытом, – это настоящая находка.

На чем зарабатывает деньги генеральный подрядчик? Если вы взглянете на свой бюджет, то обнаружите там одну строку, в которой определенный процент сметы отводится в качестве вознаграждения генподрядчику. Помните, что стоимость строительства определяется в ходе переговоров между вами и подрядчиком, поэтому вы должны хорошо разбираться во всех тонкостях бюджета, включая прямые расходы на оплату труда и приобретение материалов, накладные расходы и прибыль.

Наконец, вы тоже являетесь участником строительной команды и должны использовать все возможные средства, чтобы работы выполнялись качественно, а счета оплачивались своевременно.

Для этого целесообразно нанять независимого инспектора по контролю за качеством, предусмотреть ряд финансовых инструментов в виде залогов и гарантий и заключить договор страхования.

Титульная компания

Титульные компании, специализирующиеся на проверке права собственности на недвижимость, уже упоминались в этой книге, и настало время вновь к ним вернуться. Они играют важную роль как в процессе приобретения уже готовой недвижимости, так и ее строительства. В частности, эти компании хранят у себя все залоговые суммы, перечисляемые при покупке земельных участков. Кроме того, они выдают сертификаты на право собственности и оказывают услуги по страхованию титулов. Титульная компания периодически проверяет, своевременно ли оплачивает счета генеральный подрядчик и нет ли у него задолженности перед субподрядчиками. Наверняка вам не понравится, если на уже практически завершенное здание будет наложен арест за долги перед строительными организациями. А такое порой случается.

Компания, управляющая недвижимостью

Вопреки распространенному мнению, услуги компании по управлению недвижимостью понадобятся вам еще до того, как начнутся строительные работы по проекту. Именно она проводит для вас анализ рынка и определяет наиболее вероятный уровень квартплаты для данного района. Основываясь на этих сведениях, вы можете разработать реальный операционный бюджет. Обычно управляющие компании зарабатывают деньги, получая определенный процент от среднегодового дохода, получаемого в виде квартплаты. Наличие у нас опытной управляющей компании нередко становилось ключом к успеху. Мы даже и представить себе не можем, что бы делали без ее знания рынка и умения работать на нем.

Финансовые партнеры

Если вы не состоите в близком родстве с Рокфеллером и не получили крупный выигрыш в лотерее, то вам придется задуматься о том, каким образом финансировать проект. Может рассматриваться несколько вариантов получения денег: от государственных финансовых компаний, коммерческих банков и частных инвесторов. Все они имеют право на существование, но каждый из них связан с определенными ограничениями и требованиями.

Можно обратиться за кредитом на нужды проектирования и строительства в государственный или коммерческий банк. Традиционно банки предоставляли в виде займа 65–85 процентов от общей стоимости проекта. Финансовый кризис 2008 года изменил это процентное соотношение, и теперь застройщики должны вкладывать в проект большую долю собственных денег, но, как бы то ни было, вы можете воспользоваться этим источником финансирования. Правда, государственные и коммерческие банки отводят себе роль кредиторов первой очереди. Это означает, что в случае вашего банкротства они должны получить свои деньги первыми. Процентные ставки отражают актуальный уровень на кредитном рынке.

Еще одним источником финансирования могут быть частные инвесторы, желающие вложить свои деньги не в акции или облигации, а в недвижимость. Если у вас хорошая деловая репутация и убедительный бизнес-план, они ссудят вам деньги, но поставят условие, чтобы им платили не только проценты по займу, но и определенный процент прибыли от недвижимости после завершения ее строительства, в том числе и в случае продажи. Привлечение денег от частных инвесторов обычно обходится дороже, чем от традиционных кредиторов, однако они проводят более гибкую политику и могут профинансировать бульшую долю стоимости проекта, чем банки.

С учетом ваших возможностей и масштабов проекта вам, возможно, придется прибегнуть к комбинации этих источников финансирования. Большинство проектов, над которыми работаем мы с Кеном, финансируются в среднем на 67 процентов за счет банковских кредитов и на 33 процента из других средств, которые могут поступать как от частных инвесторов, так и из собственных фондов.

Бизнес-план

Чтобы получить финансирование, недостаточно просто заглянуть в банк, располагая всего лишь хорошей идеей. От вас потребуется намного больше. Для этого прежде всего необходим бизнес-план. Такие планы могут иметь разные формы и размеры. Их образцы вы можете в изобилии найти в интернете. Я ограничусь самым главным и расскажу только о том, что в этих планах хотят увидеть банки. Это позволит отсеять всю словесную шелуху, которую там все равно никто не читает. Бизнес-план должен обязательно содержать следующие моменты: