Читать книгу "Адвокат бизнеса: 20 юридических консультаций понятным языком - Дмитрий Гриц"

расходов может быть что угодно:

● коммунальные платежи;

● эксплуатационные платежи, например за охрану, сигнализацию, уборку;

● маркетинговые взносы;

● процент с прибыли или даже с оборота – обычно в торговых центрах;

● полис страхования гражданской ответственности и имущества.

Чтобы заложить в расходы актуальную стоимость аренды, перед подписанием договора уточните, какие переменные платежи придется платить и сколько это в рублях. Часто о них забывают, а потом сюрприз. Вам арендодатель может говорить, что «это всё индивидуально и будет зависеть от того, сколько вы нажгете электричества». Не покупайтесь на этот довод и предложите посчитать по средним показателям потребления. Или просите установить индивидуальные приборы учета в помещении. Как итог, при заключении договора аренды вы должны примерно понимать сумму постоянных и переменных составляющих арендной платы.

Если в счет аренды вы платите комиссию с оборота, есть совет. Во-первых, задумайтесь, а так ли вам нужно это помещение. Процент с вашего оборота как форма платежа арендатора меня всегда удивлял своей кабальностью. А во-вторых, если вы все-таки решились, то пропишите в договоре, что вы исключаете из дохода:

● стоимость товаров, которые возвращают покупатели;

● доход с продаж подарочных карт;

● доходы с продаж на других локациях, например с интернет-магазина или другой точки вашей сети.

Так компания снизит размер арендной платы и избежит лишних споров, потому что условие будет в договоре.

Переменные платежи зависят только от контролируемых вами показателей. Никаких средних по этажу, подъезду и району. Настаивайте на том, чтобы в формулы расчета входили только те показатели, которые напрямую вытекают из ваших действий.

Валюта. Если снимаете помещение в аренду в России, а платите в иностранной валюте, задавайте коридор курса обмена валюты на рубли. Это поможет стабилизировать финансовое планирование в случае, если валюта подскочит.

Пример формулировки для договора:

«Условные единицы – условная финансовая величина, равная рублевому (РФ) эквиваленту 1 (одного) доллара США по курсу ЦБ РФ на день соответствующего платежа, но не более 65 (шестидесяти пяти) рублей РФ за одну условную единицу».

Дата оплаты. Обычно арендные платежи вносятся в предыдущем месяце за следующий: оплату за март перечисляем в конце февраля. Если у вас такой формат оплаты, это можно использовать для переговоров. И вот почему.

Арендодатели берут обеспечительный платеж или депозит за последний месяц аренды. Исходя из объяснений арендодателя, эти деньги он заберет себе, если арендатор сбежит без оплаты. Но оплата за следующий месяц не позволяет вам просидеть месяц в помещении и сбежать без оплаты – ведь вы платите за месяц вперед, у арендодателя нет риска. Это рабочий довод, чтобы сократить или вообще убрать обеспечительный платеж.

С НДС или без НДС. Если вы плательщик НДС, вам выгоднее работать с теми, кто тоже платит НДС. Поэтому можно уточнить, какая система налогообложения у собственника помещения. Вдруг у вас несколько хороших вариантов, а разница только в НДС. Тогда можно сэкономить.

Для НДС важно прописать в договоре условие о снижении арендной ставки в случае, если собственник перестал быть плательщиком НДС либо если произошла смена собственника, а он работает без НДС. В этом случае арендная ставка уменьшается на процент, схожий с НДС. Это тоже способ сэкономить.

Величина повышения. Обычно величину повышения арендной ставки ставят в зависимость от инфляции. Вопрос, как ее посчитать. Советую для расчета величины повышения отталкиваться от индекса потребительских цен, который публикует Центробанк.

Еще такой вариант – указать верхнюю планку изменения цены. Пример формулировки:

«Арендодатель может изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год (с даты начала действия договора и далее ежегодно) на индекс потребительских цен, но не более чем на 4 (четыре) % (процента) от прежнего размера арендной платы».

Время повышения цены. Повышение ставки часто привязывается к подписанию договора или началу года. Например, каждое 1 января ставка повышается на 10 %. Но так делать необязательно.

Лучше привязывать повышение ставки к особенностям бизнеса, например пику сезона, когда больше свободных денег. Или к окончанию ремонта, когда компания начинает работать.

Как вариант: исключить из оплаченного периода время вынужденного простоя. Допустим, в районе карантин и закрылись школы, а ваш бизнес – дополнительное образование для школьников; или у вас кафе, а администрация города снова перекладывает плитку, и перед входом в ваше заведение улица перекопана и стоят строительные леса. Так арендатор сможет выиграть несколько дней, недель или даже месяцев.

Есть подвох с договором на 11 месяцев. В таком договоре есть фраза типа: «Повышение один раз в год». Если такая фраза есть, арендодатель вправе поднять цену два раза: за период действия договора и после того, как закончится предыдущий договор, в момент заключения нового договора.

Допустим, текущий договор заканчивается в ноябре. Арендодатель может повысить цену до ноября один раз. А потом в декабре между вами же возникает формально новый договор, а значит, цена в новом договоре может быть совершенно любая, какую захочет арендодатель.

Илья Криворот,

генеральный директор компании «Республика»

Об ошибке в 5 млн рублей. Мне удалось договориться с торговым центром о снижении аренды: я сказал, либо мы уходим, либо арендодатель снижает ставку. Это подействовало, и ставку снизили.

Дальше передали договоренность юристу, и он составил документ, где прописывалась новая ставка. Сотрудники сказали, что в документе ничего нового, только мои договоренности с арендодателем, и я решил не читать.

Оказывается, пункт об уменьшении аренды привязали к заключению нового договора и на невыгодных для нас условиях. А выяснилось это, когда надо было перезаключать договор. Нам пришлось съехать.

Обычно дата повышения аренды – это начало года или первые дни переподписания договора. Можно поступить иначе и договориться так: аренда если и повышается, то один раз в год: в месяц, на который приходится пик продаж, когда больше свободных денег.

Возможность выбора поставщиков услуг. В каждом помещении есть поставщики услуг – клининг, интернет-провайдер, охрана. Редко кто из арендодателей прописывает поставщиков в договоре, мол, мыть офис будут только «Чистые полы», потому что они моют весь офис, а компания принадлежит племяннику собственника помещения. Зато такое часто проговаривается на встрече: кто-то намекает, а кто-то прямо говорит о том, что в этом здании конкретные поставщики услуг и договор нужно заключить только с ними.

Так вот: если в договоре аренды нет требований выбирать конкретных поставщиков и у вас есть более выгодные сторонние поставщики, отлично – выбирайте их. У вас нет обязательств выполнять устные требования. Это кажется мелочью, но, если вы собираетесь находиться в помещении долго, свои поставщики помогут сэкономить.

Депозит или банковская гарантия. Все привыкли, что арендодатель просит обеспечительный платеж или депозит. Обычно это