Читать книгу "Сам себе финансист. Как тратить с умом и копить правильно - Анастасия Тарасова"

Еще хочу напомнить, что мы сейчас говорим о покупке недвижимости не для собственного проживания, а в инвестиционных целях: для сдачи внаем или перепродажи. Это совершенно два разных взгляда на рынок.

Если говорить о перепродаже, то еще несколько лет назад можно было найти недорогую квартиру (купить со скидкой от застройщика, например), а потом перепродать за большую цену, когда дом будет построен. Сейчас это сделать крайне сложно. Точнее, продать-то можно, вопрос — за какую цену.

Причины тому две. Первая: на фоне стагнации рынка девелоперы значительно снижают цены, устраивают всевозможные акции и рассрочки, ну и в целом рынок падает. Вторая: многие покупают квартиры в ипотеку, а ставки на вторичном рынке, на который попадает ваша пусть и необжитая, но перепродаваемая квартира, будут выше, чем на первичном.

Если же рассматривать недвижимость для сдачи в аренду, то тут все еще проще. Давайте посчитаем. Например, вам от бабушки досталась однокомнатная квартира в центре Москвы. Стоимость ее около 13 000 000 рублей. С «бабушкиным» ремонтом и мебелью вы сдадите ее за 35 000–40 000 рублей в месяц. Как посчитать доходность такой квартиры? Ежемесячную арендную плату надо умножить на 12, поделить на рыночную стоимость квартиры и умножить на 100%.

40 000 × 12/13 000 000 × 100% = 3,69% годовых.

Если предположить, что вы сделаете там ремонт на миллион рублей и сдадите квартиру за 50 000, то доходность будет такова:

50 000 × 12/(13 000 000 + 1 000 000) × 100% = 4,28% годовых.

И это мы не учли коммунальные платежи (предполагаем, что их будут платить жильцы), возможные простои квартиры без арендаторов, потенциальные поломки и расходы на новую мебель, ежегодный налог. Все эти факторы снизят доходность.

4,28% годовых — даже против депозита в Сбербанке под 6% годовых — выглядят совершенно неинтересно.

Предположим, что вы продали бабушкину квартиру за 13 миллионов и взамен нее купили три однушки в районе Новой Москвы уже с ремонтом от застройщика, которые будете сдавать по 25 000 рублей в месяц. Доходность будет такова:

25 000 × 12 × 3/13 000 000 × 100% = 6,9% годовых.

Уже повеселее. А если на эти 13 миллионов купить четыре двухкомнатных квартиры в регионах и сдавать их по 20 000 в месяц, то доходность составит 7,4% годовых. Но, безусловно, этот расчет тоже без учета многих нюансов. Да и представьте, сколько возни со сдачей четырех квартир!

А если вы продадите квартиру и вложите 13 миллионов хотя бы в облигации, то получите ежегодно 10–13% годовых.

Решать вам. Мое дело предоставить расчеты и общую картину происходящего. По моему мнению, сейчас покупка квартир выгодна только для собственного проживания. Ну или если у вас не за горами пенсия, а накоплений нет. В таком случае можно поднапрячься и за несколько лет накопить на недорогую квартиру для сдачи ее внаем, чтобы максимально быстро получить пассивный доход как прибавку к пенсии.

Резюме:

 Посчитайте годовую доходность своей недвижимости под сдачу (если таковая у вас есть).

Валюта

Валюту иметь нужно, даже если вы не ездите за границу и почти не покупаете импортные товары. Наша экономика плотно завязана на нефть, а значит — на валюту и западные рынки.

Конкретной рекомендации, сколько и когда покупать валюты, я вам не дам. Причина тому — индивидуальность каждой семьи и ее инвестиционных целей. Но факт, что иметь валюту нужно, — неоспорим.

Попробую объяснить почему. Для понимания вопроса введу понятие «корреляция». Речь идет о мере взаимодействия между двумя активами. В идеале корреляция должна быть отрицательной. Тогда если, например, индекс Московской межбанковской валютной биржи (ММВБ) растет, то доллар падает, и наоборот. Если же корреляция положительная, то наша пара активов будет двигаться всегда в одну сторону — активы будут синхронно расти в цене и синхронно падать.

Казалось бы, какая разница, как активы взаимодействуют между собой? Но, согласно расчетам, на длинных промежутках времени, если вы выбирали активы с отрицательной корреляцией, такой портфель начинает обгонять по доходности каждый отдельно взятый из него актив.

Давайте посмотрим на график. У нас есть актив А и актив В. Когда А растет в цене, В — падает. И такие разночтения постоянны. В итоге через некоторое время суммарная доходность активов становится больше, чем по каждому отдельному инструменту. На графике это пунктирная линия, постепенно значительно обгоняющая серую и черную.

Наша с вами цель как инвесторов — доходность, и, значит, этот вариант нам подходит.

Валюта — инструмент, отрицательно взаимодействующий со многими другими инвестиционными продуктами. Например, с индексами акций или облигаций и серебром. Иными словами, добавляя валюту к другим своим инвестициям, мы потенциально снижаем риски и увеличиваем доходность. Убедительный довод в пользу покупки долларов или евро? Думаю, да.

Как выгодно приобрести валюту?

Например, через брокерский счет. Выберите брокера, откройте счет, положите на него деньги, установите торговый терминал, купите валюту. Плюсы — все происходит мгновенно, курс — максимально актуальный на момент покупки. Минусы — минимальная сумма покупки 1000 единиц — долларов или евро плюс страшновато — брокер, счет, биржа… Понимаю.

Какие есть варианты попроще?

Смотрим в интернете, в каком банке наиболее выгодный курс, руки в ноги и мчим в обменник. Плюс — можно найти очень хороший курс. Минус — как правило, такой курс дают маленькие банки, расположенные в разных концах города. Пока вы до них доберетесь — курс может измениться.

Альтернативный вариант — обмен валюты от платежной системы «Золотая Корона». Я сравнивала с лучшим курсом по городу, предлагаемым banki.ru, — разница была всего в одну копейку. При этом по совету банков я должна была ехать в обменник в другой район города, а с «Золотой Короной» можно получить доллары в ближайшем пункте выдачи.

Как все происходит? Заходите на сайт, указываете желаемую сумму покупки, оплачиваете банковской картой, приходите в ближайший пункт выдачи «Золотой Короны» с паспортом и картой, с которой платили, получаете деньги.

При оплате картой банк воспринимает операцию как перевод денег с карты на карту. Нужно убедиться, что ваш банк не берет за это комиссию, чтобы не платить лишнего.

Из минусов способа: обмен валюты односторонний — только рубли на валюту и минимальная сумма 100 у.е.

Важно понимать, что операция «покупка валюты» — это необязательно поход в обменник за баксами. Это могут быть еврооблигации или акции иностранных компаний. Выбор зависит от того, во что вы планируете вкладываться помимо валютной истории.