Читать книгу "Бизнес на распродажах имущества банкротов - Иван Рыков"

Следующий тип обременений возникает в силу гражданско-правовых отношений. Так, к примеру, если продавец является заемщиком по договору займа, обеспеченного залогом в виде продаваемой квартиры, эти сведения будут отражены в ЕГРП, поскольку залог подлежит государственной регистрации. Соответственно, информация о том, что имущество находится в залоге, также предоставляется арбитражным управляющим.

Если арбитражный управляющий отказывается представить выписку из ЕГРП, то следует самостоятельно заказать ее. Срок ее изготовления – 5–9 рабочих дней, стоит она 150–200 рублей. Это невысокая цена для защиты от мошенников.

Коммерческая недвижимость

Ситуация с коммерческой недвижимостью во многом обстоит так же. Имущество может быть взято в ипотеку либо находиться в залоге – и то и другое будет отражено в выписке из ЕГРП. Имущество может быть также сдано в аренду, но в любом случае по запросу участника вся информация предоставляется для принятия решения.

Кроме того, для любой категории имущества необходимо проверить, есть ли какие-то споры, правопритязания со стороны третьих лиц и т. д. Эту информацию можно посмотреть, например, в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru).

4.9. В каких случаях обременения переходят на нового собственника

Очень часто на торги попадает залоговое имущество. Закон о банкротстве гласит, что с имущества, которое продано в результате банкротства, все залоги снимаются. Поэтому вы получаете уже «очищенный» объект после торгов, без залогов. Если только этот залог не текущий, который переходит на нового собственника. Но подобная ситуация встречается в 3–5 % случаев.

Обычно обременения переходят на нового собственника, если имущество находится в текущем залоге, например, если это квартира в ипотеке и по договору ипотеки новый собственник обязан будет выплатить оставшуюся часть денежных средств.

Чтобы проверить, снимаются обременения или нет, необходимо посмотреть, входит ли залогодержатель в реестр кредиторов. Это можно узнать в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru). Если залогодержатель входит в реестр кредиторов, то залог снимется и погасится за счет денежных средств, вырученных от продажи залогового имущества. Но если залогодержатель не входит в реестр кредиторов, то новому собственнику придется еще погасить сумму задолженности. Обязательно необходимо уточнить эту информацию у арбитражного управляющего. Он не имеет права не предоставить вам информацию по запросу, а вот если вы понадеетесь на то, что все сведения он передаст по своему желанию, то можете попасть в неприятную ситуацию.

Глава 5

Секреты взаимодействия с конкурсными управляющими и организаторами торгов

Как получить необходимую информацию от конкурсного управляющего?

Участники торгов по банкротству часто сталкиваются с некомпетентностью, а порою и с недобросовестностью арбитражного управляющего. Закон о банкротстве и приказ Минэкономразвития РФ № 495 четко регламентируют все правила проведения торгов, все действия арбитражного управляющего и организатора торгов. Поэтому недобросовестность можно очень легко отследить, а арбитражного управляющего уличить и привлечь к ответственности.

Давайте разберемся, почему вообще случаются нарушения в ходе торгов. Намеренно это делается или происходит случайно?

5.1. Кому выгодны нарушения

Во-первых, причиной нарушения может быть банальный человеческий фактор – забыл вовремя опубликовать информацию, не успел ответить на письмо и т. д.

Однако нарушения могут быть и намеренными. Почему же, а вернее, для чего же управляющий может допустить нарушения? Ответ очевиден: для того, чтобы исключить из участников торгов нежелательных лиц. Иными словами, провести торги лишь для видимости, а самому продать имущество заинтересованным лицам по заниженной цене.

5.2. Как участнику повлиять на арбитражного управляющего

Участникам торгов нужно контролировать все: от размещения объявления до фактического проведения продажи имущества. Желательно заранее ознакомиться с предметом торгов, пообщаться с арбитражным управляющим, оценить его готовность отвечать на различные вопросы. Ход торгов стоит фиксировать всеми доступными средствами. Если вы видите, что странная цепь случайностей отсекает потенциальных покупателей, а сами торги проводятся ненадлежащим образом, то необходимо срочно действовать.

Путей у вас несколько.

Первый – если торги уже состоялись, подать самостоятельный иск и оспаривать эти торги. Это достаточно трудоемкая работа, однако в случае удовлетворения вашего иска незаконно проданное имущество может быть возвращено в конкурсную массу.

Второй – обжаловать действия арбитражного управляющего и добиваться его отстранения. Это не влечет автоматического признания торгов недействительными, но предотвращает произвол управляющего в дальнейшем. Жалобу на арбитражного управляющего можно отправить в СРО арбитражного управляющего, в Федеральную антимонопольную службу (ФАС), в Росреестр и другие органы.

Это не значит, что следует жаловаться на все действия всех арбитражных управляющих. Если вы отправили запрос по имуществу и вам в течение нескольких дней не ответили – это еще не говорит о том, что арбитражный управляющий действует незаконно или намеренно ущемляет интересы участников. Возможно, ему поступает огромное количество запросов и он просто не успевает оперативно отвечать всем либо ваше письмо по ошибке попало в нежелательную почту (спам) или вообще не дошло. Не спешите жаловаться в таких случаях, обязательно попробуйте сначала связаться с арбитражным управляющим другими способами и выяснить причину, по которой ваше письмо осталось без ответа.

Глава 6

Подготовка к участию в торгах: пакет документов и электронная цифровая подпись

6.1. Что такое ЭЦП и для чего она нужна

Электронная цифровая подпись (ЭЦП) выглядит как обычная флешка – это определенный код, зашитый на носитель, который идентифицирует пользователя. Ее можно получить в одном из удостоверяющих центров, имеющих право выпускать такие подписи. Она является полноценной заменой собственноручной подписи или подписи уполномоченного лица, печати организации. Документы, подписанные электронной подписью, признаются юридически равнозначными документам на бумажном носителе.

Электронные цифровые подписи могут различаться между собой. Есть простая цифровая подпись, а есть квалифицированная подпись, усиленная, и не все подписи подходят ко всем площадкам.

Правовой статус электронной цифровой подписи определен в Федеральном законе от 6 апреля 2011 г. № 63-ФЗ «Об электронной подписи».

Мы как организаторы торгов, выставляя имущество на торги, подписываем протоколы. Делаем мы это тоже с помощью электронной цифровой подписи, и с ее же помощью работаем с электронной площадкой.