Читать книгу "Бизнес на распродажах имущества банкротов - Иван Рыков"

Площадка тоже не проверяет лоты. Их абсолютно не волнует, что продает арбитражный управляющий. Более того, самому арбитражному управляющему в 90 % случаев тоже неважно, что он продает. У него нет задачи улучшать имущество. Он не будет ремонтировать, приводить в порядок помещение или автомобиль перед торгами. Он продает лот в актуальном состоянии с конкретной целью – получить деньги и перераспределить между кредиторами.

Осмотр автомобилей и спецтехники

Техника, которая продается на торгах, может находиться в любом городе и быть в любом состоянии. Многие покупатели судят о состоянии имущества всего лишь по фото. Это очень серьезная ошибка! Фотография может не соответствовать действительности, она может быть сделана два года назад, а то и больше, когда машина была еще новой. За это время состояние лота могло кардинально измениться. Поэтому очень важно проводить личный визуальный осмотр объекта.

Обратите внимание: на корпусе не должно быть вмятин, следов коррозии, облущенной краски, разбитого лобового стекла. Должны быть в наличии оба зеркала заднего вида. Самая важная часть у авто и спецтехники – ходовая. Ее ремонт всегда обходится очень дорого, поэтому, если, например, лопнула рама, сильно прогнуты рессоры или техника вообще не на ходу, лучше отказаться от предложения, потому что потенциальный объем вложений может даже превысить цену покупки.

Качество и состояние резины в шинах тоже очень важны, особенно для спецтехники. Цена резины на одно колесо составляет от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов. Если на легковой автомобиль купить новую резину – не проблема, то на спецтехнику ее редко кто покупает – все обходятся «родной». Наличие хорошей резины сэкономит вам деньги.

Если при осмотре будут обнаружены какие-либо дефекты, то покупателю стоит ориентироваться на понижение цены. Как вариант, неисправную или сомнительную технику можно в дальнейшем сдать на металлолом. То есть при покупке необходимо будет ориентироваться на цену металлолома, а после думать, что с этим делать: ремонтировать или сдать на приемку.

Осмотр недвижимости

При осмотре объекта недвижимости необходимо оценить благоустройство помещений: сделан ли ремонт, в каком состоянии находятся полы, стены, потолки, окна и двери. Отопление, система вентиляции – важно оценить все параметры, а также уточнить, закрывается ли помещение на замок.

На торгах по банкротству стоит быть в десять раз более требовательными и придирчивыми, чем при покупке имущества у обычного продавца, поскольку здесь может возникнуть гораздо больше различных нюансов и неприятных неожиданностей.

Если вы сами не разбираетесь в имуществе, которое планируете осмотреть и в дальнейшем приобрести, то необходимо, чтобы его осмотрел профессионал – автомеханик или автослесарь, риелтор. По оценке специалиста можно делать вывод, стоит покупать данный объект или нет. Потратив небольшую сумму на консультацию такого специалиста, вы сможете значительно сэкономить в дальнейшем.

Помните второе золотое правило: иногда лучшая инвестиция – та, которую вы НЕ совершили.

4.8. Проверка юридической чистоты объекта

Частично данная тема была раскрыта в разделе 4.1 «Комплект документов для каждого типа имущества». Сейчас мы разберем другие важные детали проверки объектов.

В зависимости от типа объекта могут возникать разные нюансы при дальнейшей работе, на него могут быть наложены различные обременения. Поэтому важно заранее уточнить все обстоятельства, оценить плюсы и минусы объекта и, уже обладая полной информацией об объекте, полным представлением обо всех проблемах, принимать решение о цене и покупке.

Автомобили и спецтехника

При покупке убедитесь в наличии техпаспорта на технику. Проверьте, совпадают ли его данные с действительностью (серия двигателя, цвет, год выпуска и другие данные). Восстановление документов – это дополнительные затраты, а эксплуатировать технику или перепродать в дальнейшем без документов невозможно, особенно автомобиль.

Далее автомобиль необходимо обязательно проверить по базам ГИБДД. Это можно сделать с помощью сервиса ГИБДД http://www.gibdd.ru/check/auto/ – он показывает, находится ли автомобиль в угоне и розыске, есть ли информация о наложении ограничений на регистрационные действия с транспортным средством.

А с помощью сервиса Автокод https://avtokod.mos.ru/, зная VIN или государственный номер, а также номер свидетельства ТС, можно проверить, участвовал ли автомобиль в ДТП, какое было количество владельцев, и получить другую информацию об автомобиле.

Если все в порядке, то необходимо определить, не в залоге ли он. Если бы вы покупали автомобиль просто «с рук», у обычного продавца, то проверка была бы сложнее, поскольку для движимого имущества не существует централизованного реестра, такого как ЕГРП для недвижимости (реестр, в котором регистрируются все сделки с имуществом и все обременения). Фактически, если автомобиль, например, находится в залоге у банка, выяснить это не так просто. Если недобросовестный продавец взял кредит под залог авто, а потом решил быстро это авто продать, то новый собственник рискует остаться и без денег, и без автомобиля.

Существует сервис Федеральной нотариальной палаты – https://reestr-zalogov.ru/, с помощью которого можно проверить, не находится ли автомобиль в залоге. Но наиболее полный реестр уведомлений о залогах движимого имущества ведется нотариусами России. В этом случае необходимо обратиться к опытному нотариусу для проверки автомобиля.

Вместе с тем на торгах по банкротству в рамках конкурсного производства арбитражный управляющий самостоятельно выясняет все подобные факты, получает требования кредиторов и выявляет, какое имущество находится в залоге. Вся эта информация участникам предоставляется по запросу, ничего не утаивается. Большинство таких обременений в рамках конкурсного производства просто снимается, так что новый собственник получает уже «чистый» автомобиль. Но лучше проверить и самому, особенно если сделка планируется на достаточно крупную сумму.

Жилая недвижимость

Потенциальных сложностей и неприятных нюансов с недвижимостью гораздо больше. Проверить юридическую чистоту самого жилья можно с помощью сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). По сути, выписка является кратким юридическим паспортом объекта: она содержит сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, информацию о наличии возражений в отношении зарегистрированного права, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, а также сведения об обременениях.

Существует несколько типов обременений, которые отражает выписка.

Самый распространенный – арест, при наличии которого регистратору запрещено вносить любые изменения в ЕГРП, а собственнику – производить отчуждение квартиры. Арест может быть наложен на основании как определения суда, так и постановления судебного пристава. Отличительной чертой ареста является то, что он возникает в силу вынесения компетентным органом соответствующего распоряжения и после реализации объекта с торгов по банкротству такие обременения снимаются.