Читать книгу "Как продать, или Купить квартиру, комнату, дом - Марина Кузьмина"

Во-вторых, переезжать, конечно, лучше семьями или туда, где у вас есть родственники, друзья или хотя бы хорошие знакомые, которые сориентируют вас на новом непривычном месте и помогут адаптироваться без ущерба как для нервной системы, так и для кошелька.

В-третьих, поручите оформление договора купли-продажи специалисту, юристу либо нотариусу. Вот ведь законодательство в России единое, а поди ж ты, всякое бывает. Может, и в вашем случае у регистратора какие-нибудь племянники выявятся или другие родственники, которым потребуется получить со сделки свои три копейки, а точнее, ваши. Пусть специалисты сами с этим разберутся, вам и без того хватит хлопот с переездом.

В-четвертых, пока и если продавец находится в трезвом состоянии, сразу же получите с него все счета и квитанции за коммунальные услуги, техосмотры оборудования дома и прочего в оплаченном виде. Риелторы знают, что, когда и как должно быть оплачено именно продавцом.

В-пятых, срок освобождения вашего дома продавцом и снятия его с регистрационного учета должен быть четко прописан в договоре, если вы не хотите, чтобы в вашем новом доме было слишком людно, на что вы вовсе не рассчитывали при его покупке.

Законодательная база

Сейчас всем известно, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в обязательном порядке. Поэтому каждому человеку необходимо иметь представление о том, что такое регистрация сделки с недвижимостью, где и как она проводится, а также знать, в чем заключается юридическое значение государственной регистрации сделки с недвижимостью. Кроме того, будет полезным ознакомиться с приведенными ниже статьями Гражданского кодекса, посвященными государственной регистрации сделок с недвижимостью, и с изменениями в законодательстве, касающимися государственной регистрации.

Что такое государственная регистрация сделки

По общему правилу сделки не требуют государственной регистрации, однако законодательством предусмотрены исключения, согласно которым ряд операций с недвижимостью подлежит обязательной госрегистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственную регистрацию сделок проводят на всей территории Российской Федерации на основании Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Где регистрируют сделки

Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет только Федеральная регистрационная служба РФ (ее территориальные органы) (п. 1 ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.). Никакой другой орган исполнительной власти не уполномочен на проведение данной процедуры.

Юридическое значение государственной регистрации

Договор считают заключенным с момента его регистрации. Несоблюдение положения, предусмотренного п. 3 ст. 433 ГК РФ, в одних случаях влечет незаключенность сделки (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК и иные), в других (п. 1 ст. 165 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98) – ее недействительность. Поэтому даже нотариально удостоверенный договор, например купли-продажи квартиры, без государственной регистрации не будет иметь юридической силы.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке (п. 2. ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.).

Сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав (п. 7 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.).

Виды сделок с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие операции с недвижимостью:

1. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ).

2. Договор продажи предприятия (п. 3 ст. 569 ГК РФ).

3. Договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ).

4. Договор дарения недвижимого имущества (п. 2 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), а также отказ от принятия дара (п. 2 ст. 573 ГК РФ).

5. Договор участия в долевом строительстве (ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

6. Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, а также договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, 601 ГК РФ).

7. Договор аренды недвижимого имущества, в том числе участка лесного фонда, за исключением случаев, установленных законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

8. Договор субаренды недвижимого имущества, за исключением случаев, установленных законом (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).

9. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

10. Договор аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

11. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 659 ГК РФ).

12. Договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (п. 2 ст. 23 Лесного кодекса РФ).