Читать книгу "Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий - Николай Мрочковский"

Вы скажете – ерунда, так не бывает. Согласны, в вашей старой реальности это было невозможно, но давайте снимать шоры с глаз!

Все еще не верите?

Вот пара реальных объявлений из Сочи:

Рис. 33. Жилой гараж в Сочи – 1 (фото и описание взяты с сайта avito.ru)

Рис. 34. Жилой гараж в Сочи – 2 (фото и описание взяты с сайта avito.ru)

Стратегия 22–23. Превращение летней дачи в зимний дом для перепродажи либо сдачи

Рисунок 35. Превращение летней дачи в зимний дом

Суть стратегии проста – есть огромное количество дач, хорошо расположенных, но непригодных для круглогодичного проживания.

При этом доработка до зимнего варианта плюс увеличение площади дома часто обходятся весьма недорого.

Итого после превращения летней дачи в зимний дом получаем два варианта действий.

Продать намного дороже

1. Например, купили дачу с участком за 1,2 млн. рублей.

2. Доработки и утепление – 600 тыс. рублей + 1 месяц.

3. Продали за 2,7 млн. рублей.

4. Прибыль – 900 тыс. рублей – за 1 месяц!

Сдать постудийно

Разумеется, при удачном расположении, недалеко от транспорта.

При тех же вложениях, даже если мы все делаем своими деньгами, получаем:

1. Купили дачу с участком за 1,2 млн. рублей.

2. Доработки и утепление – 600 тыс. рублей + 1 месяц. Итого расходов – 1,8 млн. рублей.

3. Разбили на 5 студий, сдаем каждую по 12 тыс. рублей = 60 тыс. рублей в месяц или 720 тыс. рублей в год.

Получаем отличный актив с доходностью 720 / 1800 = 40 % годовых.

Рис. 36. Пример наращивания площади дома

Как видите – можно купить маленький домик площадью, например, около 60 м2 и увеличить площадь примерно в 3–4 раза.

Стратегия 24. Быстрая сдача в аренду

Главная цель – сдавать ваши помещения за 1 день, максимум – 1 неделю.

Обычно все, включая риелторов, говорят – мол, нужно 1–2 месяца в среднем. Это происходит лишь от непонимания некоторых ключевых принципов быстрой сдачи. Некоторыми из них поделимся ниже.

Принципы быстрой сдачи в аренду

Все арендаторы в 1 день Максимум риелторов (мелких!)

Ремонт – светлые краски!

Стейджинг

– крутые фото

– освобождаем пространство

– много света

кухня-ванная-дверь (первое впечатление)

Все арендаторы в один день

Эта технология у нас называется «Конкурс красоты». Обычно риелторы назначают встречи арендаторам по одному. Допустим, одни придут в два часа дня, другие – в три часа, следующие – в пять часов. Всех по очереди.

Естественно, когда потенциальных клиентов водят по одному, то они начинают носом воротить: «Здесь – то не так, здесь – дорого, я посмотрю, я подумаю».

Когда мы делаем «конкурс красоты», то, наоборот, все ставим с ног на голову – арендаторов приглашаем в одно и то же время. Говорим: «В семь часов вечера приходите».

В итоге в семь часов вечера собирается 15 человек. Мы говорим: «Вот, у нас одна студия – смотрите. Мне все равно, кто из вас будет здесь жить».

Мы создаем ажиотаж и искусственный дефицит.

Можно показывать жилье самому: «Вот здесь, смотрите – открывается, вот здесь – теплый инфракрасный пол, здесь втыкается». А можно просто отдать ключи риелторам: «Показывайте, я скоро приеду». И потом только выбираете кого заселить: «Кто больше денег даст, того и заселим».

Максимум риелторов (мелких!)

Естественно, что вы в своем городе должны создать свою базу, чтобы у вас было 10–20 знакомых риелторов, которые занимаются недвижимостью.

Например, у Стаса Рождественского есть в i-phone готовая sms: «Здравствуйте! Это Стас Рождественский. У нас новый объект – такая-то студия, находится там-то, такой-то адрес. За сколько ее можно сдать? Просьба: не звоните, а пришлите в sms стоимость».

Чтобы не пришлось звонить 20 риелторам и с каждым по 10 минут общаться, объяснять все. А на sms они отвечают в течение дня – кто-то сразу, кто-то через час, кто-то вечером.

Вечером в тетрадочку занесли все цены, вывели среднее арифметическое – это и будет примерная стоимость сдачи. Это тестстратегия, которая выполняется за пять минут.

Ремонт – светлые краски

Поскольку студии маленькие, визуально белый цвет сильно увеличивает размер пространства.

Стейджинг

• крутые фото;

• освобождаем пространство;

• много света;

• кухня-ванная-дверь (первое впечатление).

Это тоже новая тема для России. В Америке и Европе есть специальные компании, которые этим занимаются. Когда человек приходит в дом и хочет купить квартиру, он должен увидеть в ней как бы свое пространство.

Представьте просто белые стены с колонной. Кто-то хочет перекрасить ее в оранжевый цвет, кто-то – вообще снести. Каждый должен видеть свое, а не фотографии, где владелец стоит с бабушкой и дедушкой. Это целая наука, можете изучить в Интернете запрос «стейджинг».

Стратегия 25. Стратегия крутых фото

Остановимся отдельно на фотографиях, потому что благодаря им можно как получить резкое увеличение потока покупателей / арендаторов, так и продать дороже ваш объект.

Пример Николая Мрочковского. В феврале я продал квартиру у метро Алтуфьево. Изначально ее продавали за 7950 тыс. рублей. Были желающие, но не то чтобы сильно много. Там были обычные фотографии.