Читать книгу "Куда уходят деньги. Как грамотно управлять семейным бюджетом - Юлия Сахаровская"

Давайте рассмотрим ситуацию на примерах.

Иван, проживающий в Красноярске, решил купить квартиру в Москве для своего сына, которому сейчас семь лет. Поскольку полной суммы на покупку у Ивана нет, он решил использовать ипотечный кредит и сдавать квартиру в аренду так, чтобы рентные платежи целиком покрывали платежи по ипотеке и чтобы благодаря этому через 10 лет полностью рассчитаться с кредитом. Анализ рыночных ставок аренды показал, что однокомнатную квартиру в спальном районе у метро с хорошим ремонтом можно сдать за 30 тысяч рублей в месяц.

При 10 %-ной ставке по кредиту Иван мог взять 2,2 миллиона рублей так, чтобы платить не более 30 тысяч рублей в месяц по кредиту и рассчитаться через 10 лет. Цена таких квартир на рынке составляла от 4,5 до 5,5 миллиона рублей. Таким образом, собственных средств у Ивана должно было быть не менее 2,5 миллиона рублей, чтобы осуществить задуманное. Именно столько стоила его недвижимость в родном городе Красноярске, которую он успешно продал после произведенных расчетов и предварительного одобрения банком кредита под желаемую ставку в 10 %. Ивану повезло – он сумел найти квартиру у метро с отличным ремонтом за 4,5 миллиона рублей. Хозяева спешили с продажей, так как уезжали из страны, и даже оставили практически всю мебель и технику.

Повезло и со сдачей – уже через три дня после опубликования объявления в квартире поселилась молодая семья.

Конечно, остались риски понижения рыночных ставок аренды, как во время кризиса 2008–2009 годов, и риск простоя квартиры при смене жильцов. Также необходимо подумать о расходах на текущий ремонт в течение 10 лет сдачи квартиры в аренду.

Но главное сделано – квартира приобретена, сдана и окупает платежи по кредиту. Через 10 лет сын Ивана Андрей сможет жить в собственной квартире.

Не так гладко сложилась ситуация у семьи Кравцовых из Нижнего Новгорода – они купили квартиру в Турции, чтобы там отдыхать самим и получать доход во время сезона. Управляющая компания, которую они наняли, сдавала квартиру с серьезными простоями даже во время пика сезона. Коммунальные платежи в общей сложности порядка 4 тысяч евро в год не покрывались доходом от аренды. Кроме того, им самим уже поднадоело ездить в Турцию, и они стали покупать путевки в другие страны. Решили было продать квартиру – рыночная цена, оказалось, серьезно упала с момента покупки, но и по более низкой цене не получалось продать ее в течение нескольких месяцев.

Поэтому главное, что нужно всегда четко понимать при покупке недвижимость, – это ЦЕЛЬ ее приобретения. И лучше, чтобы она была одна. Сложно совместить отдых и получение такого дохода от сдачи в аренду недвижимости, чтобы он покрывал хотя бы текущие затраты на одном объекте. Особенно если эта недвижимость далеко, а вам некогда самостоятельно заниматься этими вопросами.

Приобретая недвижимость, четко осознавайте цель покупки.

То же самое касается и получения дохода от роста стоимости и аренды. Как правило, выходит либо одно, либо другое. В развитых странах Европы сложно рассчитывать на рост стоимости, но можно найти неплохие объекты с точки зрения рентной доходности. Можно вкладывать деньги в строящееся жилье в расчете на рост стоимости после постройки, но его не сдашь в аренду.

В любом случае нужно четко представлять себе риски того или иного предложения, чтобы не оказаться в проигрыше и/или с неликвидным имуществом на руках, приносящим сплошные расходы. В той же Москве, несмотря на постоянный рост стоимости недвижимости, всегда остается риск того, что она будет снижаться (по оценкам некоторых экспертов – до 60 %) в случае сокращения коррупционных схем согласования документов на строительство. Не стоит забывать и о том, что качество большей части московского жилья не соответствует его цене. В некоторых городах России цены на недвижимость с 2008 года упали практически в два раза, например в Иркутске. Главное в таком случае – иметь возможность держать недвижимость в собственности до лучших времен, которые могут наступить через несколько лет, то есть изначально понимать, что вложение может оказаться очень долгосрочным для того, чтобы быть выгодным.

Если в вашем «списке счастья» значится дом именно как жилье – покупайте! Если недвижимость для вас – это средство вложить деньги для осуществления других пунктов «списка счастья», дочитайте книгу до конца! Вдруг вы и так уже можете себе это позволить – тогда вам инвестиционная квартира не нужна.

Автомобиль как критерий успешности его владельца

На мой взгляд, машина, как ничто другое в нашей жизни, должна покупаться по средствам. Исходите из того, что во всем цивилизованном мире принято брать такой автомобиль, чтобы его стоимость составляла четыре, максимум шесть месячных доходов семьи. А все эти сочинения на тему «стоимость машины должна равняться годовому доходу семьи» – это чисто российская выдумка. Помните, что в Лондоне только пользование автомобилем Range Rover хозяину обходится в 90 фунтов в день – соответственно, вы понимаете, что это для англичан действительно «королевский внедорожник». Посчитайте, сколько ваших месячных зарплат заложено в вашу машину, – если больше шести, то это явно авто не для вас, и его обслуживание съедает очень много ваших денег.

Вы работаете на кусок железа, а не он на вас!

Серьезно мешают реализации этого подхода на практике в российской действительности два мифа, культивируемые прежде всего теми, кто живет за счет автомобилистов: автопроизводителями, автосервисами и т. п.

Миф первый и самый опасный. Автомобиль как критерий успешности его обладателя. Возможно, его распространению и способствовала наша история советского дефицита на автомобили, но даже это, на мой взгляд, не оправдывает его существование. Самая опасная сторона здесь – люди свято верят в то, что человека на крутой машине нужно больше уважать. Это можно заметить на дороге: если ты на «приличной» машине – тебя и пропустят, когда ты хочешь, и «спасибо скажут», если ты кого-то пропустил. Если же машина невысокого класса – все с точностью до наоборот: водители «приличных» машин считают, что это ты должен уступать, сигналя тебе по любому поводу, ну а чтоб уступили дорогу – совсем редкость.

Вопрос к обладателям «приличных» машин: вы реально верите, что автомобиль может сделать вас более успешным? Или все-таки просто создать видимость? Подумайте об этом на досуге, особенно если автомобиль куплен в кредит и съедает ощутимую часть доходов на свое содержание, – это точно того стоит?

Пришла как-то на консультацию ко мне одна дама. Ситуация ее выглядела типично, если не сказать до смешного банально: купила автомобиль за миллион рублей в кредит при доходе в 70 тысяч рублей в месяц. Ежемесячные платежи только по кредиту в размере 30 тысяч рублей довели даму до отчаянного состояния. А ведь еще расходы на содержание, плюс аренда квартиры обходилась ей в 20 тысяч рублей в месяц. Пришла она и спрашивает: «Что мне делать? Посоветуйте что-нибудь. Вы же финансовый консультант!»

Да, я финансовый консультант, но не волшебник и не фокусник, даже не алхимик. Я посоветовала: «Продавать машину. Гасить остаток кредита. Покупать другую машину за более адекватные доходу деньги».