Читать книгу "Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова"

Когда «сами с усами»

В листингах специализированных СМИ содержатся тысячи выставленных на продажу квартир. Для удобства они разбиты по районам города и по количеству комнат в квартире, однако выбор подходящего варианта остается непростым делом.

Нередко в листингах появляются, мягко говоря, некачественные предложения, иногда владелец квартиры вовсе не собирается ее продавать, а лишь пытается оценить для одному ему ведомых целей, да и уже проданные квартиры могут «застрять» (рекламные объявления оплачены на месяц-другой вперед, СМИ выполняет обязательство перед рекламодателем).

Можно представить, как будет выглядеть самостоятельный выбор квартиры: сначала придется регулярно (иногда – в течение нескольких месяцев) просматривать объявления о продажах, затем – обзванивать владельцев подходящих квартир. С каждым надо договориться о встрече (не будем забывать о работе, отпусках, семейных обстоятельствах и т. п.) и съездить на просмотры. И так десять или двадцать раз. При этом можно не обратить внимания на существенные недостатки квартиры, которые продавец (и это очевидно!) попытается скрыть, замолчать.

Сколько времени все это займет – неизвестно, а недвижимость, между прочим, имеет тенденцию дорожать.

Кроме того, во время самостоятельных поисков можно попасть в руки мошенников, а то и настоящих грабителей. Например, при самостоятельном обзвоне продавцов можно нарваться на преступников, которые вычислят адрес предполагаемого покупателя по номеру телефона, через АОН. Для всех очевидно: если человек собирается купить квартиру, значит, он располагает изрядной суммой денег. Самостоятельного покупателя чрезвычайно любят мошенники. Они хорошие психологи, поэтому квартирой, которую выставляют на продажу аферисты, потенциальный покупатель заинтересуется непременно. Хотя бы потому, например, что получит скидку (квартиру якобы необходимо срочно продать).

Еще хуже (в смысле безопасности) расклеивать объявления «Куплю квартиру в этом доме».

Допустим, покупателю удалось избежать криминальных историй и выбрать квартиру после нескольких месяцев поисков, и расчеты решено проводить самостоятельно. За квартиру надо вносить аванс, и делать это лучше в присутствии посредников. Причем нотариус здесь не помощник (он не отвечает за то, что кто-то кому-то что-то передал), он только заверяет подписи.

Затем надо обеспечить расчеты после совершения сделки: для этого придется договариваться с банком об аренде ячейки (или верить продавцу на слово).

Следующий этап – сбор документов для будущей регистрации. Для этого придется походить по инстанциям. Но главное даже не походы, а невозможность получить сведения о переходе прав собственности от одного владельца к другому, если квартира уже продавалась неоднократно, а также сведения о том, кто был прописан в квартире 10–15 лет назад. Могут возникать юридически запутанные ситуации, которые позволят позже кому-либо из заинтересованных лиц оспорить правомерность сделки. Чтобы этого не произошло, до заключения договора купли-продажи необходимо проверить юридическую чистоту квартиры. Необходимая информация есть в разных государственных структурах, но по частям. Для физических лиц она может оказаться абсолютно недоступной, то есть собрать все документы так и не удастся.

После подачи пакета документов на регистрацию сотрудники Федеральной службы регистрации начинают проверку всех собранных бумаг. Причем Росрегистр может завернуть документы, если в пакете не хватит какой-нибудь справки или она будет просрочена. Регистрация может вылиться в 1,5–2 месяца. За каждый лишний день аренды ячейки, тем временем, надо платить банку.

Самостоятельно подготовленную сделку лучше проводить в присутствии нотариуса, в его офисе. Тут уж хочешь не хочешь, а платить за посредничество придется – 1 % от суммы сделки.

Чтобы меньше платить за нотариальное заверение факта сделки, а позже избежать уплаты налогов в особо крупных размерах, в качестве суммы сделки можно указать балансовую стоимость квартиры (которая традиционно ниже рыночной). Это действительно возможно по обоюдному согласию. Одна беда: если по решению суда сделка будет признана недействительной и подлежащей расторжению, продавца обяжут вернуть только ту сумму, которая указана в договоре.

Перед самым финалом сделки – переходом прав собственности – самостоятельного покупателя может поджидать еще одна неожиданность: продавец может передумать продавать квартиру вообще или возникнут обстоятельства, которые помешают сделать это в назначенный день. Также продавец может увеличить цену – в день, на который назначена сделка. Все придется начинать сначала.

Самостоятельно приобретать квартиру надежнее на первичном рынке. На поиск вариантов и просмотр уйдет немного меньше времени, чем при покупке на вторичном рынке. Кроме того, на первичном рынке нет необходимости в проверке юридической чистоты квартиры – у застройщика должен быть пакет документов, подтверждающих его права на земельный участок и разрешение на строительство.

Но такая сделка, если ее проводить самостоятельно, может оказаться опасной. Обычно потенциальные покупатели ищут подходящую квартиру, ориентируясь на адрес стройки и цену, хотя, наверное, разумнее было бы обратить внимание на название компании, продающей квартиры в строящемся доме. Если заключить договор с ненадежной строительной фирмой, можно вообще не дождаться готовой квартиры или получить другие неприятности.

Договор, составленный застройщиком, может ущемлять права покупателя. Например, если покупатель захочет расторгнуть договор, окажется, что ему необходимо уплатить большой штраф. В свою очередь, ответственности, например, за срыв сроков строительства застройщик, как правило, не несет. Точнее, в договоре специально указывается, что покупатель может расторгнуть с застройщиком договор, если сроки строительства будут нарушены. Однако люди этим правом не пользуются: они предпочитают подождать несколько месяцев, а не получить обратно выплаченные деньги, на которые квартиру уже нельзя будет купить.

Хотите верьте, хотите нет, но ни одна риэлторская фирма не станет продавать квартиры в доме, застройщик которого имеет не слишком хорошую репутацию. С такими фирмами не хотят сотрудничать банки и страховые компании. Но об этих тонкостях многие покупатели даже не знают или не задумываются.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Как вы уже поняли из предыдущей главы, тем, кто хочет сэкономить время и нервы, а также обезопасить себя от мошенников, лучше обратиться к профессионалам, в агентство недвижимости. Многих останавливает финансовая часть вопроса: за риэлторские услуги надо заплатить 4 % от суммы сделки. Но британцы не зря придумали поговорку «Время – деньги». Сэкономив деньги, мы вынуждены будем потратить много времени. Впрочем, каждый решает эту дилемму сам.

Покупка жилья на вторичном рынке начинается с выбора приемлемых вариантов. Агент риэлторской фирмы регулярно «мониторит» рынок: отслеживает все объявления о выставленных на продажу квартирах, имеет широкий круг знакомств, договоры с другими агентствами – иными словами, владеет ситуацией на вторичном рынке жилья. Кроме того, он знает тонкости законодательства и правила проведения сделок. Но главное достоинство опытного агента – умение собрать «цепочку», свести вместе людей, абсолютно не похожих друг на друга, уговорить сомневающихся продать то, что им не нужно, и купить, то, в чем они нуждаются именно сейчас.