Читать книгу "Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум - Анна Моисеева"

6. Парковка.

В центральных районах парковка рядом с домом – огромная проблема. Да и на окраинах двор двору рознь. Дворы рядом с метро с самого утра забиваются машинами «приезжих». Есть дворы, где жители уже поделили между собой все парковочные места, закрыли их ракушками, цепочками и другими приспособлениями, и вам придется либо воевать с соседями (ибо все это незаконно), либо парковаться за километр от дома. Подумайте заранее, насколько это для вас приемлемо. Прибывая на просмотр, всегда смотрите на загруженность парковки перед домом. При необходимости поищите рядом с домом охраняемую стоянку.

7. Соседи.

Так сказать, контингент. В новых домах, где нет социального жилья, соседи обычно вполне приличные. Ведь они все пашут на работе, чтобы оплачивать ипотеку или долги за квартиру, так что пить и дебоширить просто некогда. А вот в старых пролетарских районах без теплой компании алкашей редко обходится. Обычно они пьют на детской площадке, иногда орут песни и клянчат денег на опохмел, в остальном – вполне безобидны.

Как проверить контингент? Можно приехать вечерком к дому и пообщаться с людьми на детской площадке. Заодно узнаете и о других проблемах: как работает местный ДЭЗ и управляющая компания, хорошо ли топят зимой и т. п.

Есть моменты, на которые мало кто обращает внимание при выборе квартиры, но они ощутимо влияют на комфортность проживания. Эти мелочи способны испортить жизнь. Например:

• Окружающая застройка. Разнообразна или однотипна? Радует глаз или вгоняет в депрессию? Зеленые зоны или каменные джунгли? Вы готовы каждый день ходить по этим улицам?

• Вид из окна. Зашторим навсегда или будем выглядывать каждое утро, радуясь новому дню? Вы готовы видеть это каждый день?

Ваши ощущения важнее метража. Помните об этом.

Конечно, это не все факторы, влияющие на выбор квартиры. Важен этаж, состояние двора и подъезда, шумоизоляция, качество воды, инженерные коммуникации, перекрытия и многое другое. Составьте свой собственный список критериев исходя из бюджета и образа жизни. Чем больше у вас денег, тем длиннее будет список. А если денег в обрез, подумайте очень хорошо, чтобы вычленить самое важное и смириться со всем остальным.

Для инвестиций

Некоторые специалисты советуют, даже покупая квартиру для себя, рассматривать ее как инвестицию. Как уже говорилось, мы считаем это лишним. Главное – чтобы вам было комфортно в ней жить. Если попутно цена квартиры вырастет – отлично. При прочих равных лучше выбрать жилье с инвестиционным потенциалом, но не зацикливаться на этом.

Есть, правда, один нюанс, который следует предусмотреть: как долго вы собираетесь жить в этой квартире? Если планируете продажу объекта в течение ближайших десяти лет, необходимо заранее подумать о его ликвидности (востребованности). Сможете ли вы достаточно быстро его продать, не теряя вложений? Если продажу не планируете, все равно учтите этот фактор, так как жизнь – штука непредсказуемая.

Какие квартиры тяжелее всего продать?

1. С мутными документами. Играет роль вся история квартиры с момента приватизации.

2. С «экстремальной» перепланировкой.

3. Расположенные в очень неудачном месте, например – окнами на скоростную магистраль.

4. Не соответствующие своему классу. Например, хрущевка в промышленном районе с евроремонтом или большая квартира в хорошем месте, но в страшном облезлом доме.

5. С серьезными дефектами.

Почему недвижимость?

Какая квартира станет хорошей инвестицией? В какую недвижимость лучше вложить деньги?

Для начала определитесь, почему вы вообще решили инвестировать именно в недвижимость. Есть ведь довольно много альтернатив. Самые основные: банковский депозит, валюта, драгметаллы, ценные бумаги, ПИФы, бизнес. Депозит дает стабильный доход, но этот доход с трудом перекрывает инфляцию и не спасает от обесценивания денег. Также есть небольшой риск при возникновении финансовых проблем у банка. Валюта, драгметаллы, ценные бумаги и ПИФы – рискованная инвестиция. Сколько ни анализируй рынок, шансы потерять столь же высоки, как и шансы заработать. Точнее, немного выше. Но если повезет, можно хорошо «навариться». И огромный плюс почти всех этих инструментов – возможность быстро изъять деньги (пусть и с финансовыми потерями). Свой бизнес – отдельная тема. Требует очень много труда, времени, и вообще – занятие на любителя. Если «не пойдет», очень трудно «вынуть» деньги и вернуть хотя бы часть затрат. Но и доход от бизнеса может быть максимальный, так что как альтернативу вложениям в недвижимость – обязательно нужно рассмотреть.

Плюсы инвестиций в недвижимость:

• Относительная безопасность. Недвижимость редко падает в цене. А даже если и падает, со временем цены возвращаются обратно и подтягиваются еще выше. Правда, опыт Японии, Испании, Болгарии и некоторых других стран говорит об обратном: недвижимость может подешеветь резко и надолго. Но в России пока другая статистика. Никакие кризисы нам не страшны – покупали, покупаем и будем покупать.

• Доходность выше инфляции. Даже сейчас, в период стагнации рынка, на грамотных инвестициях в недвижимость можно заработать 30–50 % годовых. (Знаем примеры, как грамотные инвесторы зарабатывали до 100 % годовых! Некоторые истории описаны на нашем сайте homestaging.ru) Но не всегда, не в любой период и не гарантированно. Можно и потерять.

• Относительная стабильность. Если мы сдаем недвижимость в аренду, получаем почти стабильный, прогнозируемый доход. Если пытаемся перепродать – с прогнозами уже сложнее, но все же это не такая рулетка, как на фондовом рынке.

Минусы инвестиций в недвижимость:

• Низкая ликвидность. Если срочно потребуются деньги, их нельзя просто так «вынуть», предстоит целая эпопея с продажей актива. Минимальный срок на все формальности – месяц, но только если продаете с большим дисконтом. Для продажи по рыночной цене нужно закладывать хотя бы три-четыре месяца.

• Много хлопот. Это вам не банковский депозит, где за пять минут положил деньги, а потом за пять минут снял. Вложения в недвижимость, а особенно сдача жилья в аренду – целая работа, иногда вообще на полную занятость.

• Юридические риски. Подробнее читайте в главе «Риски. Снизить и смириться».

• Дополнительные риски: пожар, потоп, кража, различные ЧП, непорядочные квартиранты и т. п.

• Не такая уж высокая доходность, особенно в сегменте аренды. Доход в 10 % годовых от аренды считается великим везением, норма – 4–5 %.

География инвестиций

Все-таки решили инвестировать в недвижимость? А в какой стране?

Если вы не собираетесь жить в покупаемой квартире, то и не привязаны к конкретному региону. Можно купить объект хоть в Африке, хоть в Лапландии, хоть в деревне Гадюкино. Где лучше?