Читать книгу "Ипотека. Руководство к действию. Берем и живем! - Ян Арт"

В РОССИИ есть одна особенность национальной манеры ведения дел. Тут либо не из чего выбирать, либо выбор огромен. Я, разумеется, не о парламентских выборах. Я – о банках. В стране действует более девятисот банков. Более половины из них выдают ипотеку.

Выбирать банк, в котором вы возьмете ипотеку, следует совершенно по иной логике, чем банк, в котором вы откроете счет, кредитную карту или депозит. В случае с ипотекой симпатии к какому-либо конкретному банковскому бренду и другие эмоциональные факторы отступают на самый дальний план. Дело куда серьезнее.

Если вы уверены, что разберетесь в дебрях ипотечного рынка сами, стоит начать с погружения в интернет-пространство. На банковских сайтах, как правило, содержится вся необходимая информация об условиях предоставления ипотечного кредита. Там же вы найдете перечень партнеров банка – строительных компаний, у которых можно приобрести жилье на этапе строительства без хлопот и на льготных условиях.

Если какие-то особенности вам оказались непонятны, следует позвонить в банк и прояснить ситуацию в разговоре с консультантом или посетить офис и обсудить все детали в личной беседе.

Кто может стать ипотечным заемщиком

НИКТО не любит сдавать экзамены. Но приходится. Подавая в банк заявку на ипотечный кредит, мы, по сути, сдаем экзамен. И какими бы успешными и благополучными мы не казались сами себе, немногие избегают опасений: а вдруг откажут? Попробуем подробнее изучить критерии, по которым банк выбирает заемщиков и оценивает их кредитоспособность.

Само собой разумеется, ипотечный заемщик должен быть совершеннолетним, хотя кое-где на вещи смотрят более реалистично и не рассматривают заявки от лиц, не достигших 21 года. Впрочем, понятно, что студенты и начинающие работники как ипотечные заемщики особого доверия у банка не вызывают, всерьез воспринимаются люди старше 25 лет. Существует и «верхний предел»: по неписаному правилу погашение ипотечного кредита должно завершиться до наступления пенсионного возраста. Платежеспособность пенсионеров в России оценивается невысоко – банки не хотят рисковать.

Так что для большинства заемщиков самый долгий срок, на который можно разжиться ипотекой, определяется как разница между 65 годами для мужчин и 55 годами для женщин и возрастом на момент выдачи кредита. Исходя из этого, рассчитывается максимально возможный срок погашения кредита. Таким образом, получить кредит на тридцать лет может женщина не старше 25 лет и мужчина не старше 30 лет, пятидесятилетний мужчина может рассчитывать на кредит сроком не больше десяти лет, а пятидесятилетняя женщина и того меньше – всего на пять лет.

Иногда банк позволяет гасить ипотечный кредит и после перехода пенсионного рубежа. Но смягчение ограничений по возрасту сопровождает масса оговорок. Например, потребуется взять в созаемщики совершеннолетних детей или в дополнение к приобретаемой квартире заложить в банк еще что-нибудь ценное, чаще всего – какую-то недвижимость.

КАК ПРАВИЛО, для получения ипотечного кредита надо иметь российское гражданство, хотя по этому пункту возможны отступления, если иностранец законно находится на территории России и имеет подтверждающие это документы – вид на жительство и разрешение на работу.

Банк предпочитают выдавать кредиты заемщикам, имеющим постоянную регистрацию в том же регионе, где расположен их офис, но и здесь возможны варианты. Главное – чтобы вы были хоть где-нибудь прописаны. Если в регионе действия банка у вас не будет постоянной регистрации, но будет постоянное место работы, шансы на получения кредита достаточно высоки.

Обязательное требование к заемщику – постоянное место работы, как минимум, год общего стажа и полгода работы на текущем месте. Разумеется, условия относительно длительности как общего стажа, так и стажа работы на текущем месте у некоторых банков могут быть и более жесткими.

Одно из главных условий получения ипотечного кредита на приобретение недвижимости – наличие средств на первоначальный взнос для его оплаты. Минимальный размер первоначального взноса в разное время может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от степени благоприятности экономической ситуации в стране или от различных программ банков. В периоды стабильности размер первоначального взноса снижается до уровня 10–20 процентов от стоимости недвижимости, и даже до нуля. В кризисные периоды величина первоначального взноса поднимается до 30–50 процентов от цены покупки.

При рассмотрении заявки на ипотечный кредит определяющим моментом для вынесения решения по ней станет, насколько прочно ваше материальное положение. Исходя из этого, чтобы стать ипотечным заемщиком, необходимо продемонстрировать банку и подтвердить документами свою финансовую состоятельность и кредитоспособность. Лучший вариант подтверждение заработка – официальная справка о размере зарплаты по форме 2-НДФЛ (то есть проверяемая через налоговый орган). Если ваша зарплата или часть ее выплачивается «в конверте» – банк может принять справку о доходах в свободной форме, заверенную подписью и печатью работодателя.

Если у вас есть постоянные дополнительные заработки, желательно подтвердить справками и их, даже в том случае, если для получения кредита хватает суммы основного заработка. Это прибавит банку уверенности в вашей платежеспособности.

Помимо заработка могут быть и другие виды доходов. Например, вы сдаете в аренду машину, дачу, гараж или квартиру. Или получаете дивиденды по принадлежащим вам акциям, прибыль от участия в бизнесе. Опять же, дополнительный плюс вам как заемщику. Главное, чтобы вы могли подтвердить свои дополнительные доходы документально.

Кроме того, ваше финансовое положение косвенно характеризует и наличие в вашей собственности ликвидных активов – то есть ценного имущества, которое легко обратить в деньги. Если в вашей собственности есть квартира, дача, загородный дом, капитальный гараж или бокс в парковочном комплексе, крупный пакет ценных бумаг, депозит на большую сумму, автомобиль, катер – это зарекомендует вас как человека, достойного финансового доверия.

Стоит учесть, что помимо доходов банк будет интересоваться и вашими расходами: наличием иждивенцев – несовершеннолетних детей, нетрудоспособных родственников, финансовых обязательств – алиментов, кредитов и т. п. В принципе, даже с кредитом «на руках» вы можете претендовать на еще один, если банк сочтет, что ваша платежеспособность это позволяет.

Дополнительным положительным фактором при рассмотрении заявки на ипотечный кредит будет наличие положительной кредитной истории. Если вы в прошлом брали кредиты и аккуратно гасили их, но в бюро кредитных историй (БКИ) сведений о вас нет, можно представить в банк копии ваших прежних кредитных договоров и справку о погашении кредита.

Образование, специальность и должность тоже имеют значение при рассмотрении заявки на получение ипотечного кредита. Для банка важен также ваш гражданский, социальный и профессиональный статус. Андеррайтеры – специальная служба, которая занимается проверкой сведений о соискателе на кредит, оценивают и вашу социальную «стоимость». В первую очередь оценивается востребованность профессии и средний уровень дохода в вашей сфере деятельности. К числу «любимчиков» банков относятся бухгалтеры, программисты, госслужащие. Высшее образование или ученая степень гарантируют определенную конкурентоспособность на рынке труда, и, значит, тоже учитываются банком. Дополнительный плюс – быстрый карьерный рост и солидная должность, поскольку это позволяет быть более-менее уверенным в дальнейшем росте доходов заемщика.