Читать книгу "Инвестиции без риска. Как заработать на жилье, образование детей и пенсию - Елена Феоктистова"

4. Количество лет на рынке говорит об опыте компании, успешном преодолении нескольких кризисов. Хорошо, если застройщики начинали в 90-х годах, пережили кризисы 1998, 2008, 2014 годов и продолжают работать. Если компания менее 15 лет на рынке, она должна компенсировать слабость по данному критерию другими сильными сторонами.

5. Важно учесть, кто является учредителем, т. е. владельцем компании. Какие у него сильные стороны для успешного ведения строительного бизнеса.

Наиболее желательны 3 категории учредителей. Первые: крупные банки – тот же ВТБ, – которые успели выкупить обанкротившихся в кризис застройщиков, или финансово-промышленные группы. Такие собственники повышают вероятность того, что у застройщика будут деньги на возведение объекта.

Второй категорией надежных учредителей являются те, кто аффилирован (связан) с представителями органов власти на федеральном или региональном уровне. Наличие административного ресурса облегчает жизнь компании во многих сферах – покупка новых пятен (земли) для застройки, отношения с контролирующими органами и др.

Третьей категорией надежных собственников являются ветераны строительной сферы еще советской закалки, многие из которых имеют звание «заслуженный строитель России». Часто им за 60 лет, они обладают колоссальным опытом, не рискуют лишний раз, например чрезмерным привлечением заемных денег или качеством строительства.

При проверке учредителей недостаточно просто прочитать фамилию владельцев компании. Нужно поискать в Интернете, в новостях, понять, к какой категории они относятся и какими возможностями обладают.

6. Сколько объектов недвижимости в портфеле компании, т. е. строится в настоящий момент? и на каких стадиях строительства. Хорошо, если у компании есть от 15 объектов для Москвы и Санкт-Петербурга, от 10 объектов для городов-миллионников, от 5 объектов для региональных центров-немиллионников. Если объекты на разной стадии строительства – от котлована до ввода в эскплуатацию, – значит, компания продолжает активно работать.

7. Очень важно проверить наличие судебных дел по компании. Они будут практически у всех застройщиков. Вопрос, кто с ними судится и почему. Если это их субподрядчики, мелкие строительные компании, то это не страшно для потенциального инвестора. К сожалению, даже при добросовестной работе мелких строителей-субподрядчиков многие крупные строительные компании-подрядчики используют законные возможности не заплатить им за работу.

Гораздо хуже для нас с вами, если судебные дела ведут клиенты, например из-за серьезной задержки сроков передачи объекта или другого нарушения прав покупателей квартир. Здесь нужно быть внимательнее. Если подобных дел много, то лучше с таким застройщиком не связываться. Если таких дел единицы, то дело может быть и в клиенте – не повезло в чем-то именно ему или он с чем-то лично не согласен.

Проверить компанию на наличие судебных дел можно на сайте kad.arbitr.ru – это картотека арбитражных дел. По названию застройщика, его ИНН или ОГРН вы сможете получить список дел, в которых он участвует.

8. Вертикальная интеграция бизнеса означает, что помимо строительства компания может заниматься добычей сырья для стройматериалов или производить стройматериалы. Это позволяет ей меньше зависеть от поставщиков и дополнительно зарабатывать прибыль на каждой стадии – от добычи песка и камня до выдачи ключей собственнику квартиры. Больше доходы – больше устойчивость бизнеса и выше надежность компании.

9. Кредитный рейтинг – оценка надежности компании, выданная специализированными рейтинговыми агентствами. Конечно, рейтинги есть только у совсем крупных игроков строительного рынка, и чаще всего по причине размещения своих ценных бумаг (акций или облигаций) на фондовых биржах.

10. Крайне важен следующий пункт – средний срок задержки сдачи домов. Если вы не нашли такой информации в Интернете, значит, плохо искали. Информации о задержке публикуется на основании отзывов людей на многих порталах, посвященных недвижимости. Также ее можно получить в агентствах недвижимости или у опытных риелторов. Небольшие сроки задержки говорят о большем порядке в компании, в т. ч. с финансами, и позволяют не размывать доходность инвестиций. Одно дело заработать 15 % за год, другое за два года – разница кардинальная.

11. Следующий критерий – наличие финансовой отчетности в открытом доступе. В обязательном порядке ее публикуют только те компании, ценные бумаги которых размещены на биржах. Но некоторые компании публикуют свою отчетность добровольно, чтобы повысить свой кредит доверия. Ее наличие – большой плюс. Не путайте со строительной декларацией на объект, которую обязаны делать доступной все застройщики.

Каждый критерий надежности застройщика не гарантирует вам абсолютного спокойствия, но повышает вероятность того, что компания исполнит свои обязательства перед клиентами. Поэтому из всех возможных вариантов застройщиков в вашем регионе лучше выбирать тех, у кого более предпочтительные показатели по всем вышеперечисленным критериям надежности.

После выбора надежных застройщиков посмотрите их стройки и выберите наиболее интересные варианты квартир. Ниже обсудим критерии выбора.

Как выбрать квартиру в новостройке для инвестиций?

Выбор квартиры для инвестиций отличается от выбора своего жилья. Когда вы покупаете для себя, можно наплевать на последующую продажу квартиры и руководствоваться только своими вкусами. Инвестору же надо думать о будущей продаже и рассчитывать на вкусы среднего покупателя, т. е. соответствовать максимальному числу критериев привлекательности квартиры. Они собраны в таблицу ниже.

Критерии можно сгруппировать по трем разделам – информация об объекте недвижимости, т. е. о жилом комплексе, о доме и о квартире в нем.

1. Застройщик, его разобрали выше.

2—4. Название объекта и адрес его сайта в Интернете критериями не являются, а скорее позволяют собрать всю информацию в одной таблице, чтобы облегчить анализ объекта.

5. Следующий критерий – район города и адрес. Не секрет, что в любом городе есть более и менее популярные районы. Вероятность продать квартиру в более популярном районе выше, т. к. круг потенциальных покупателей там намного шире.

6. Точечная или массовая застройка. Разберем, что это значит. Очередная волна кризиса уменьшила количество покупателей. С рынка ушли наименее обеспеченные покупатели, которые выбирают самое дешевое жилье по принципу «на что хватит денег». Остались покупатели с высокими доходами. Они стремятся выбрать для себя или своих детей наиболее качественное жилье. И точечная застройка для них более привлекательна.

К тому же многие на своем горьком опыте убедились, что из дома в жилом комплексе массовой застройки очень тяжело выбираться, особенно в часы пик, если рядом нет метро. Так что лучше всего выбирать жилые комплексы до 200 тыс. квадратных метров.