Читать книгу "Инвестиции в недвижимость - Роберт Кийосаки"

Эта наука чрезвычайно важна, но в то же время легко доступна для понимания. Итак, давайте начнем.

Правило № 1: Страхование не гарантирует полной защиты активов, или Никогда не позволяйте людям, работающим за комиссионные, указывать вам, как защищать свое имущество

На мероприятиях, организуемых компанией «Rich Dad», мне приходится сталкиваться с людьми, которые утверждают, что их страховой агент считает любые стратегии по защите имущества надувательством и что достаточно только иметь хороший страховой полис. Мне просто смешно это слушать, потому что существует столько ситуаций, в которых страховые компании отказываются покрывать убытки инвесторов в недвижимость, что впору основывать новую область юриспруденции под названием «недобросовестные заверения». Страховая компания заверяет, что сможет покрыть все ваши убытки, и исправно берет с вас страховые премии, но если, не дай бог, против вас выдвинут в судебном порядке какой-нибудь иск, она всегда находит причины, чтобы уклониться от уплаты.

Никогда не забывайте, что у страховщиков есть экономический стимул, который диктует им платить как можно меньше. Совершенно очевидно, что чем меньше денег они вам выплатят, тем больше останется у них. Не следует забывать, что страховые агенты получают комиссионные за каждый оформленный полис. Поэтому, если такой агент говорит, что кроме страховки вам не нужна никакая другая защита, вспомните, какие мотивы им движут. Очень важно также знать, что ни один страховой агент не имеет лицензии на юридическое консультирование. Если он делает это, то опять же стоит поинтересоваться, каковы его мотивы.

Реальная история: случай с Полом

Один из моих клиентов (назовем его Полом) послушался своего страхового агента и вместо того, чтобы осуществить комплекс мероприятий по защите своего четырехквартирного дома в гористой местности неподалеку от Аспена, штат Колорадо, довольствовался только страховым полисом. Дом был оформлен в собственность на его имя.

Несмотря на стопроцентные гарантии надежности, данные страховым агентом, было совершенно очевидно, что компания не будет покрывать ущерб, причиненный сходом лавин.

Как и следовало ожидать, одна из лавин серьезно повредила дом Пола. Страховая компания на вполне законных основаниях отклонила требование о возмещении ущерба. Ведь в полисе было совершенно четко указано, что сход лавин не является страховым случаем.

Пол был в бешенстве из-за того, что агент не только заверил его, будто никакая другая защита недвижимости ему не нужна, но и не обратил его внимание на этот пункт страхового договора. Положившись на обещания страховой компании и не предприняв никаких других защитных мер, он вынужден был из своего кармана оплачивать все убытки.

Но этой проблемы вполне можно было избежать. Если бы он обратился к знающим экспертам, включая юриста, специализирующегося на защите активов, то никогда не довольствовался бы советом высокооплачиваемого страхового агента, который, ко всему прочему, не имеет права на юридическое консультирование.

Видя мой скептический подход к страховой отрасли, вы можете подумать, будто я ратую только за меры юридической защиты собственности и полностью отрицаю пользу страхования.

Возьмите на заметку

Страхование – это первая линия обороны активов. Вторую линию представляют собой стратегии по защите собственности.

Ничего подобного. Я придерживаюсь мнения, что страхование – это первая линия обороны активов. Многие страховые компании добросовестно подходят к своим договорам и выполняют взятые на себя обязательства. Другие, если надавить на них с помощью судебных мер, тоже в конце концов ведут себя должным образом. Поэтому я всегда выступаю за использование страхования в качестве одной из мер защитной стратегии. Однако поскольку определенная часть страховых компаний ссылается на всевозможные отговорки и ищет причины не платить, то возникает необходимость и в других оборонительных механизмах. Правильное использование таких стратегий не представляет особой сложности и обходится недорого, но они необходимы, если вы хотите преуспеть в сфере недвижимости.

Теперь, когда вы знаете, что одно только страхование не в силах полностью защитить вас, давайте рассмотрим и другие концепции, которые не способны дать вам полной защиты, а потом уже перейдем к выигрышным стратегиям.

Правило № 2: Две самые распространенные формы собственности на недвижимость не способны защитить ее, или Почему следует избегать совместного владения и нераздельного совладения

Как ни странно, две самые распространенные и популярные формы собственности на недвижимость дают наименьшую защиту. Одна из них – совместное владение – приобрела популярность из-за того, что обеспечивает совладельцу право наследования. Если один из совладельцев умирает, оставшийся в живых автоматически становится по закону единственным владельцем. Эта форма широко используется супружескими парами. Если муж, к примеру, умирает первым, то контроль над его имуществом полностью переходит к жене. При этом у нее нет необходимости обращаться в суд и вести процесс о наследовании, связанный с большими денежными издержками.

Для инвесторов в недвижимость в данном случае возникают проблемы двоякого рода. Во-первых, совместное владение не обеспечивает защиты имущества. Предположим, Питер, Пол и Коко являются совладельцами жилого дома на шесть семей. Против Пола подан судебный иск, и кредитор по решению суда забирает его долю в совладении. Теперь у Питера и Коко появляется новый партнер. Скорее всего, у них не сложатся с ним хорошие отношения, так как он вел судебный процесс против их друга и завладел его имуществом. Новый партнер, в свою очередь, может обратиться в суд с требованием продать недвижимость и выделить ему долю собственности в денежной форме. Такой процесс может оказаться весьма длительным и дорогостоящим.

Во-вторых, право наследования, которое делает совместное владение привлекательным для супружеских пар, является крайне неудобным для инвесторов. Давайте еще раз взглянем на совладение Питера, Пола и Коко. Предположим, Коко умирает от какой-то новомодной болезни. Ее право собственности на долю в недвижимости автоматически ликвидируется. Она уже не может передать ее своим детям, потому что Питер и Пол по закону делят ее долю собственности между собой.

Умные инвесторы не станут вкладывать деньги в проект, если в качестве формы собственности им предложить совместное владение. Они знают, что нельзя ставить себя в такое положение, при котором любая неприятность, случившаяся с вами, играет на руку кому-то другому. А именно это и происходит при совместном владении. Я воздержусь от комментариев, почему многие супружеские пары выбирают совместное владение в качестве предпочтительной формы собственности, но для инвесторов это явно неправильный выбор.

Возьмите на заметку

Умные инвесторы не станут вкладывать деньги в проект, если в качестве формы собственности предложить им совместное владение.

Точно таким же неудачным решением (хотя и с одним исключением) будет и так называемое нераздельное совладение (то есть совместное владение без индивидуального права совладельца на отдельную часть недвижимости). Опять-таки здесь отсутствует защита имущества. Вернемся к нашему примеру: против Питера подан судебный иск, и у Пола и Коко вдруг оказывается новый и совершенно нежелательный партнер. Он, опять же, может начать судебный процесс о продаже недвижимости и разделе вырученных денег. Кроме того, если ведется судебная тяжба, затрагивающая само имущество (например, кто-то из жильцов хочет, чтобы ему был возмещен ущерб, причиненный вследствие неисправности бойлера в ванной), то индивидуальные совладельцы могут быть привлечены к ответственности. На все их личные активы может быть обращено взыскание. Нераздельное совладение, в котором партнерами выступают физические лица, не имеет смысла в нашем мире, пропитанном духом судебных разбирательств. Они становятся в этом случае беззащитной мишенью.