Читать книгу "Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника - Екатерина Ованова"

Не идите на поводу у псевдоэкономии, которая потом обернется вам большими расходами. Придется чаще делать ремонт, заменять недолговечные материалы, переделывать отдельное помещение в уже готовой квартире. Это всегда очень сложно. Например, делать отдельно ремонт санузла в квартире. Это пыль, грязь и дискомфорт.

Эксплуатация

Доверительное управление недвижимостью

Достаточно интересная и актуальная тема сейчас, когда множество людей купили квартиры для сдачи в аренду. Самим сдать не удается, а что делать с недвижимостью, не знают.

Начнем с истории.

У меня есть замечательная знакомая из города N, которая очень успешно уже почти двадцать лет занимается предоставлением услуг гостеприимства. У нее без малого тридцать квартир, которые она предлагает в аренду жителям и гостям города. Часть из них является ее собственностью, часть взята в субаренду, часть из них находится в доверительном управлении.

В доверительное управление квартиры попадают к ней по-разному. Есть такие ситуации: при покупке квартиры, чаще всего новостройки, собственник уже на этапе ремонта, как только принял ее у застройщика, заключает договор доверительного управления с этой женщиной. Уже и сам ремонт этой квартиры, и контроль ремонта, и дальнейшую эксплуатацию в плане сдачи в аренду берет на себя фирма этой моей знакомой.

Доверительное управление от субаренды отличается тем, что собственнику отходит процент с аренды квартиры, а не фиксированная сумма. Собственнику это выгодно в том случае, если он заключает договор с профессионалом, который знает свое дело, и квартира простаивать не будет. Если он заключает договор с новичком, то субаренда выгоднее, так как свою месячную ставку он получит в любом случае.

Поэтому прежде чем заключать договор доверительного управления или договор субаренды, вы должны понять, как работает ваш партнер, какой у него опыт, какой стиль работы с клиентами, если вы собственник. Есть ли у него клиентская база, есть ли поток заявок на аренду, с каким контингентом привык работать ваш партнер, какие квартиры или помещения у него уже есть в работе для предоставления услуг гостеприимства.

Если у вас квартира бизнес– или премиум-класса, важно, чтобы она сдавалась соответственно статусу, а не использовалась как общежитие, лишь бы «отбить» цену.

Что выгоднее сдавать – «однушку» или «двушку»

Кажется, что данная тема не относится к покупке квартиры в новостройке. Если вы приобретаете жилье для себя, то это так. Если же вы планируете сдавать приобретаемую квартиру, то этот вопрос отнюдь не праздный.

Давайте рассуждать вместе.

Возьмем две квартиры: «однушку» и «двушку» на черноморском побережье. То есть, говоря правильным языком, однокомнатную квартиру общей площадью 40 кв. м стоимостью в свободной планировке 1 600 000 рублей и двухкомнатную квартиру общей площадью 53 кв. м в свободной планировке стоимостью 2 200 000 рублей. В однокомнатной ремонт собственнику обошелся в 1 100 000 рублей. А в «двушке» – в 1 800 000 рублей.

Сразу отмечу, что для этого региона характерна сезонность. Внешние характеристики этих квартир будем считать одинаковыми: удаленность от моря – 10 минут спокойным шагом в тени реликтовых сосен, красивый вид из окна, регулярное водоснабжение и электрообеспечение (это больная тема на нашем побережье), одинаковые классы домов.

Какие есть варианты сдачи таких квартир в аренду без всяких преобразований?

Предположим, вы купили две новостройки и думаете, как в них сделать ремонт, чтобы сдавать наиболее выгодно. Такие квартиры всегда пользуются спросом, особенно в сезон. Не в сезон их тоже можно успешно сдавать, важно определиться, как. Важно понять, что выгоднее, и какие вообще есть варианты.

«Однушка» изначально дешевле, она меньше по площади, ремонт в ней обойдется в 1,5 раза дешевле, чем в «двушке». Стоит ли вкладываться в «двушку»? Это основной вопрос.

Проведем сравнительный анализ.

«Однушку» вы планируете сделать студией с разделением на функциональные зоны, продумав все до мелочей, чтобы гостям и вам самим было удобно. Планировка квартиры такова, что выгодно сделать раздельный санузел. В ванной комнате ванна, раковина, стиральная машина. В туалетной комнате – унитаз, раковина, гигиенический душ.

Кухня выделена в отдельную зону. Есть варочная панель, холодильник, кран с питьевой водой, вся необходимая посуда для приготовления пищи и сервировки стола.

Кабинет включает в себя письменный стол и стулья, раскладывающийся диван, вентилятор в помощь кондиционеру.

В гостиной есть телевизор с плоским экраном с подключенными цифровыми каналами, Wi-Fi, удобные мягкие кресла.

В спальне стоит широкая двуспальная кровать с хорошим матрасом. Есть шкафчики для одежды.

В коридоре стоит вешалка на колесах, легко вмещающая одежду трех-четырех человек. При входе висит ростовое зеркало в красивой оправе.

Есть утюг, гладильная доска, достаточное количество вешалок на человека, оптимальное число розеток и удобное расположение освещения в целом.

Такая квартира в сезон сдается в сутки в среднем за 4800 рублей.

Итак, три месяца в сезон по 4 800, четыре месяца по 3 500, пять месяцев по 2 500:

92 × 4 800 + 122 × 3 500 + 153 × 2 500 =

441 600 + 427 000 + 382 500 = 1 251 100 рублей.

Стоимость квартиры плюс ремонт = 1 600 000 + 1 100 000 = 2 700 000 рублей. «Однушка» окупается примерно за 2 года 2 месяца.

Сейчас мы рассчитываем идеальный доход. Понятно, что бывают промежутки, в которые доход будет чуть меньше. Нам сейчас важно понять порядок чисел.

Теперь «двушка». Она классическая. Разбита на две комнаты и кухню. Оснащена так же, как и «однушка». Как мы можем ее сдать? Ее можно сдать целиком. За 5 300 рублей в сезон три месяца, четыре месяца по 3 600, пять месяцев по 3 000 (в лучшем случае):

92 × 5 300 + 122 × 3 600 + 153 × 3 000 =

487 600 + 439 200 + 459 000 = 1 385 800 рублей.

Мы получили больше на 134 700 рублей.

Пора радоваться? Вопрос решен? «Двушка» выгоднее? Конечно, нет.

Ведь мы заплатили за «однушку» на 800 000 рублей меньше. Еще ремонт нам обошелся дешевле на 700 000 рублей.

Итак, 2 200 000 + 1 800 000 = 4 000 000 рублей. Она окупится при такой сдаче в аренду примерно за 3 года.

Невыгодно.

Если мы изменим планировку «двушки» и сделаем из нее две студии, тогда картина изменится. Посмотрим, как. Оборудование еще одной кухни и санузла обойдется нам примерно в 150 000 рублей. Плюс еще две входные двери за 30 000 рублей. То есть к ремонту в 1 800 000 рублей мы добавим еще 180 000 рублей.

Сдавать мы будем каждую студию в сезон по 3 500 рублей. Итого, три месяца по 3 500, четыре месяца по 2 300, пять месяцев по 1 300: