Читать книгу "Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова"

Ремонт квартиры – также обязанность хозяина. Арендатор, как правило, платит только за собственные «прегрешения». А вот если лопнула труба, к примеру, ее ремонт должен оплатить собственник квартиры. Если арендатор хочет что-то переделать в квартире, он должен договориться об этом с хозяином. Если они придут к соглашению – хозяин зачтет затраты на ремонт в счет аренды.

Права и обязанности нанимателя

Снимая квартиру, арендатор платит сразу три арендные ставки: одну – в оплату жилья за месяц вперед, вторую – в залог, третью – в качестве комиссионного вознаграждения агентству. Первые две получает хозяин квартиры.

Немногие риски, которые получает собственник квартиры, – несвоевременная уплата аренды и порча имущества. Однако на защиту прав арендодателя готово выступить агентство в лице собственной службы безопасности, а от ущерба есть страховка – залог. Раньше нередки были случаи, когда арендатор тихо съезжал с квартиры, оставив разбитую посуду, сломанную мебель, счет за междугородные телефонные разговоры и т. п. Владельцу квартиры приходилось возмещать убытки самостоятельно.

Сейчас мало кто сдает жилье без залога. Залог будет возвращен арендатору, когда действие договора закончится, а в квартире все будет цело. Если арендатор что-то сломал, стоимость вещи можно вычесть из залога. Поэтому когда владелец сдает жилье без залога, риэлторы настораживаются: в случае порчи имущества им будет сложно защитить интересы хозяина.

Права и обязанности риэлтора

Снимать или сдавать квартиру, минуя агентство, опасно. Во-первых, на рынке действуют «информационные» агентства, которые ищут и накапливают у себя открытые предложения по аренде и выдают их за собственную информацию. При этом цены они назначают также самостоятельно – как правило, ниже, чем в листингах, а за «пользование» информацией берут небольшие деньги – 1000–2000 рублей. За эти деньги клиент может получить распечатку адресов, звонить можно сколько угодно: либо квартиры уже сданы, либо цена другая.

Интернет-базы – просто приманка, там находятся очень старые адреса. Звонит клиент в такое агентство, ему говорят, что квартиру уже сдали, но готовы помочь найти другую.

Самый опасный вариант – объявления на столбах. В агентствах есть служба безопасности, которая может вмешаться, когда возникнет спорная ситуация. Сотрудники агентства – свидетели подписания договора, поэтому они будут защищать интересы и арендатора, и арендодателя. Из снятой по объявлению квартиры могут попросту выгнать, в любой момент и без объяснения причин (деньги, конечно, не вернут).

Отделы аренды есть сегодня в большинстве агентств недвижимости. В базах – десятки тысяч вариантов, накопленных за годы работы. Пополнение баз происходит за счет новостроек – до 30 % квартир в новых домах сдаются в аренду (чтобы отбить покупку, процент по кредиту и т. д.).

Скорость поиска квартиры зависит от опыта агента: как правило, свести арендатора с арендодателем удается за 1–3 дня. Но если потенциальный арендатор выдвигает особые требования (например, если нужна престижная квартира в спальном районе) или арендодатель завышает цену, может уйти месяц и больше.

Самый большой спрос на типовые, недорогие квартиры, но их с каждым годом становится все меньше. Владельцы, получая дополнительный доход от сдачи внаем, начинают вкладывать средства в улучшение качества жилья – в ремонт, новую мебель и технику. В результате стоимость аренды такой квартиры возрастает.

Основные потребители арендной «услуги» – студенты, молодые семейные пары и приезжие, не случайно самый горячий месяц на рынке аренды – август, когда город наполняется абитуриентами. Кроме того, растет количество приезжих. Поэтому, несмотря на увеличение предложений, в августе – сентябре спрос удовлетворить, как правило, не удается.

Риэлторы опасались, что набирающая обороты ипотека разрушит рынок аренды: клиент сможет выбирать из двух вариантов: платить аренду и жить на съемной квартире или платить проценты по кредиту и жить в собственном доме, но так не произошло, и спрос на аренду квартир продолжает расти.

Конкуренция на рынке заметна только летом и только в секторе краткосрочной (посуточной) аренды. Она намного выгоднее долгосрочной, хотя доставляет больше хлопот хозяевам в виде ежедневной уборки и частой стирки (стоимость – от 30 долл. в сутки). В этом секторе все успешнее действуют мини-отели, которые предлагают более дорогой и качественный сервис.

Аренда или ипотека?

Ежемесячно погашая ипотечный кредит или оплачивая съемную квартиру, человек расстается примерно с одинаковой (и немалой) суммой. Что для него выгоднее и удобнее, каждый может решить сам, все зависит от жизненных обстоятельств.

Цены на недвижимость растут неравномерно: от 20 % в год до 120 %, как это было в прошлом (2006) году. Арендные ставки растут примерно на 25 % в год (с пиком в августе – сентябре), но рост зависит не от увеличения цен на жилье, а от платежеспособности населения: люди платят за съемную квартиру столько, сколько могут себе позволить.

Сегодня ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту превышают ставки аренды (речь идет о типовом жилье).

Например, стоимость двухкомнатной квартиры составляет 140 тыс. долл. Средний кредитный вариант – это срок в 20 лет при 20-процентном первом взносе. Ежемесячные платежи выливаются в 1000 долл. За съемную квартиру аналогичного качества сегодня надо платить 700–800 долл./мес. На первый взгляд это на 200–300 долл. меньше, однако нужно учитывать ситуацию, которая может сложиться на рынке недвижимости в будущем. Арендные ставки уже концу года могут достичь планки в 1000 долл./мес, а заработная плата (если верить статистике) растет на 12 % в год. Таким образом, за арендованную квартиру с каждым годом приходится отдавать все большую часть дохода. Платежи по ипотечному кредиту не увеличиваются, кроме того, существует возможность рефинансирования на более выгодных условиях и досрочное погашение кредита.

Аренда – это регулярные платежи, которые служат доходом совершенно другим людям, арендодателям. Для арендатора – это потерянные деньги, хотя и с некоторой пользой: арендованная квартира никогда не окажется в собственности съемщика.

Глава 9. Кредитные тайны, или Ипотечное кредитование сегодня

Жилье дорожает быстрее, чем растет заработная плата. Те, кто пытается накопить денег на новую квартиру, через пару лет понимают, что это – несбыточная мечта. Выход один – купить квартиру в кредит.

Ипотечный кредит – банковская ссуда в достаточно крупных размерах. Поскольку у банков нет оснований верить клиенту на слово, они оставляют в залог недвижимость клиента (в основном квартиры). В странах с развитой экономикой недвижимость чаще всего закладывают, чтобы получить свободные средства на развитие собственного бизнеса. В России основная масса ипотечных займов используется для улучшения жилищных условий или покупки новой квартиры, без продажи имеющегося жилья.

Ипотека в России существует уже 12 лет, но большинство принятых сегодня на рынке ипотечного кредитования схем можно отнести к псевдоипотечным или квазиипотечным.