Читать книгу "Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками - Константин Бакшт"

В итоге мой знакомый по-прежнему живет в Москве в арендованной квартире. Плюс снимает квартиру для мамы. Квартира в Москве так и не приобретена. Деньги на приобретение квартиры потеряны. Трехкомнатная квартира в Поволжье (главный имущественный результат нескольких десятков лет работы мамы и папы) также утрачена.

Мораль: договор, даже прошедший государственную регистрацию, мало поможет Вам вернуть Ваши деньги. Особенно если Вы одновременно с другими дольщиками пытаетесь получить эти деньги с юридического лица, у которого нет ни имущества, ни средств на счетах, достаточных, чтобы удовлетворить Ваши совокупные требования.

Причем такая ситуация может возникнуть даже при покупке метров в строящемся доме у добросовестного застройщика. Который при изменении ситуации на рынке попал в финансовую яму. И не может справляться со своими обязательствами. Что же говорить об инвестициях в недвижимость, принадлежащую застройщику, который намеренно под видом недвижимости строит финансовую пирамиду?

А таких немало. Причем если одни строители или девелоперы с самого начала умышленно работают по мошенническим схемам, то другие становятся «строителями пирамид» поневоле. Хотя нельзя сказать, что они сами совершенно в этом не виноваты. Как раз наоборот. В большинстве случаев причиной, по которой первоначально добросовестный строитель вступает в «пирамидальные» мошеннические схемы, являются его ошибки, просчеты. И его первобытное отношение к финансам.

Кто-то слишком сильно залезает в финансирование строительства за счет заемных средств. Пытается запихать в свою пасть больше, чем может проглотить. И все это обычно рассчитано на то, что рынок недвижимости будет расти из года в год. Равно как и стоимость квадратного метра. Потом в какой-то момент бурный рост рынка притормаживается. Или наступает очередной финансовый кризис. Поток денежных поступлений от продажи метров резко падает. А затраты уже возросли, исходя из предположения, что поступления будут только расти. Причем вечно. Тем временем подходит срок возврата кредитов. И оказывается, что банки отнюдь не горят желанием пролонгировать кредиты под залог недостроенных объектов, на завершение которых фатально не хватает средств. Тут и наступает коллапс.

Бывает, что строители вкладывают средства в объекты, которые в итоге оказываются неликвидными. Случается также, что многоэтажный дом строится без получения необходимых согласований и разрешений. В надежде, что, когда дом будет достроен, его удастся как-нибудь оформить явочным порядком. Нечего и говорить, часто оказывается, что построить дом все-таки проще. А вот оформить его практически нереально!

Наконец, многие российские строители и девелоперы замечательно управляют финансовыми потоками в своем бизнесе. Они заранее планируют размер чистой прибыли, которую хотят получить с данного объекта. Например, 20 или 30 % стоимости объекта. И забирают себе всю эту прибыль в самом начале строительства. Сразу же, как только получены кредиты от банков. Или собран начальный объем платежей от дольщиков. А строят на оставшееся. Понятно, что при таком подходе вписаться в оставшийся бюджет сплошь и рядом не удается. И тут начинается строительство жилищной пирамиды: на средства, собираемые от продажи метров в новых объектах, достраиваем предыдущие объекты. Чем больше дыра в капитале, тем больше новых объектов нужно запускать в строительство. И тем активнее продавать метры в них. Наконец рынок притормаживается. Или наступает очередной кризис. Или просто дыра в капитале становится настолько большой, что собираемых средств элементарно не хватает на продолжение строительства и зарплаты рабочим. И очередная пирамида рушится. А сотни и тысячи дольщиков остаются и без денег, и без квартир.

Многие из строителей и девелоперов не смогли пережить кризис 2008–2009 годов. Точно так же, думаю, многие из строительных компаний, работавших в 2014 году, не переживут 2015–2016 годы. Основная часть средств, вложенных в объекты, которые строят эти компании, будет потеряна безвозвратно. Какой же риск приняли на себя все те, кто участвовал в ажиотажных покупках метров в строящихся домах как весной 2014, так и в декабре 2014 года?

ПРИМЕР

В одном российском городе-миллионнике есть известная всему городу строительная фирма «Ш.» (фамилия ее владельца и генерального директора начинается с той же буквы). Компания длительное время специализируется на строительстве недешевой и относительно качественной недвижимости, включая элитныежилые дома. С 2001 года строит дома по каркасно-монолитной технологии. Сроки строительства в целом выдерживаются. Существенный доход для дольщиков от инвестиций в метры на этапе котлована с последующей продажей после сдачи дома в эксплуатацию не предусмотрен. Метры с самого начала продаются почти по той цене, что и вуже сданном в эксплуатациюздании. Рост стоимости метра не превышает 15–20 % (причем так было уже 10–12 лет назад). Как следствие, квартиры в зданиях, которые строит компания «Ш.», в большей степени продаются тем, кто сам планируетжить в этих квартирах. И меньше рассчитаны под продажу и перепродажу в инвестиционных целях.

Как несложно догадаться, при такой ценовой политике и большом объеме ведущихся строительных работ фирма «Ш.» уже многие годы не нуждается в кредитах. Напротив, ее остатки и депозиты являются серьезной поддержкой для банков, которые ее обслуживают. Что и служит предметом серьезного торга с банками относительно эксклюзивных условий обслуживания.

Осенью 2014 года генеральный директор этой фирмы с оптимизмом говорил: «Главное, чтобы нынешний кризис продлился еще хотя бы год. Тогда на рынке останемся только мы!»

К сожалению, таких строительных компаний в России немного. А большинство остальных в любой момент – из-за проблем с кредитованием, из-за падения спроса, из-за собственного финансового разгильдяйства – могут уйти в крутое пике.

Так что, если Вы профессионал на рынке недвижимости и досконально проинформированы о том, кто из строительных компаний чувствует себя хорошо, кто – не очень, а кто уже в процессе банкротства и/или массового кидания клиентов – сами смотрите, привлекательны ли для Вас инвестиции в строящуюся недвижимость.

А всем остальным я советую очень серьезно подумать: нужны ли Вам такие риски? Вы хотите заниматься инвестициями с пассивным доходом или играть в русскую рулетку?

Стоит ли инвестировать в акции? А в облигации?

Фондовый рынок? Акции? Облигации? Вот настоящая русская рулетка, скажете Вы! И добавите, что не знаете никого, кто долго и успешно зарабатывал бы на инвестициях в фондовый рынок. А если кто-то и хвастается этим, то Вы подозреваете, что он врет. Зато людей, которые на подобных инвестициях потеряли свои деньги, Вы точно знаете. И не сомневаетесь, что уж в этом-то Вам не соврали! Тогда зачем даже думать о вложениях в эти непонятные ценные бумаги, когда можно инвестировать в такую простую и понятную недвижимость?

Все это может быть характерной и понятной защитной реакцией человека, который не знает фондового рынка. Не знаком с его инструментами. И потому просто-напросто боится инвестировать в них свои деньги.