Читать книгу "Учись бизнесу! Самый простой путь в процветающий бизнес - Ицхак Пинтосевич"

Приблизительные минимальные расходы:

• Регистрация фирмы – 7 500 руб.

• Акционерный капитал – 10 000 руб.

• Аренда – 1 170 000 руб.

• Услуги брокера – 390 000 руб.

• Заработная плата 3 продавцов и отчисления от заработной платы – 60 000 руб.

• Заработная плата бухгалтеру – 25 000 руб.

• Поездка на выставку – 53 250 руб.

• Аванс за заказанный товар – 266 000 руб.

• Сертификаты – 30 000 руб.

• Оборудование – 266 000 руб.

Итого – 2 277 750 руб., или 87 605 долларов.

Агентство недвижимости

Открыть агентство недвижимости можно за 10 000 долларов.

Создать агентство несложно: лицензирования этой деятельности не требуется, первоначальные вложения минимальны. Главное – опыт и связи. Но выжить на риелторском рынке могут далеко не все.

Выбор места. Что касается географического положения офиса агентства, то однозначного мнения участников рынка нет. Одни советуют открывать агентство в центре города, другие – в спальных районах. Основное требование – первый этаж и отдельный вход. Неплохими вариантами считаются комнаты в офисных зданиях, помещения в торговых центрах, домах быта, дворцах культуры.

Цена аренды на офисные помещения колеблется от 20 до 45 долларов за кв. м; размер офиса зависит от штата компании. Для четырех-пяти человек достаточно 15–20 кв. м. Опытные предприниматели советуют предусмотреть в офисе комнату переговоров с клиентами. Это позволит избежать недоразумений с конфиденциальной информацией.

Персонал. Открывать агентство недвижимости бесполезно, не имея опыта работы на рынке. В сфере недвижимости очень важны связи. Руководителю обязательно нужен опыт работы (3–5 лет). Зачастую рядовые сотрудники, получив определенные знания и опыт, открывают собственные конторы.

Средний штат агентства недвижимости – 10–15 человек. Но на начальном этапе это может быть пять человек. Как правило, сотрудники набираются по объявлению в газете из новичков Опытные профессионалы идут в другое агентство только при определенной выгоде для себя.

Бухгалтера и юриста на первых порах держать в штате не обязательно. Их услуги можно вынести на аутсорсинг (работа по договору с профильной компанией. – Прим. ред .). В штат можно взять секретаря/диспетчера (зарплата от 6 тыс. руб.) и уборщицу (1,5 тыс. руб.). В крупных компаниях есть менеджеры по рекламе и персоналу, кассиры и др.

Чтобы вырастить агента, потребуется около года. Курсы подготовки есть при региональной ассоциации риелторов, но на курсах дают лишь 15% необходимых агенту знаний. Всем тонкостям: как общаться с клиентом, как убеждать, как не отдать конкурентам – новичок обучается на месте. Обучение происходит по схеме: 3 недели теории, а затем практика под надзором опытного сотрудника.

По статистике риелторов, агентами становятся не более 20% новичков, прошедших обучение в организации.

В основном агенты работают по сдельной системе оплаты, получая за сделку вознаграждение – определенный процент. Чем тверже фирма стоит на ногах, тем меньший процент платит сотрудникам. Крупные организации могут позволить себе установить комиссионные в 30–50%, мелкие отдают агенту 50–70% от выручки по сделке.

Идеальным считается сотрудник, который может заключать примерно две сделки по покупке-продаже квартир в месяц. Но такие кадры – на вес золота. Хорошими считаются специалисты, зарабатывающие для агентства от 1 тыс. долларов в месяц.

Чтобы вырастить агента, потребуется около года.

Оборудование. Начинающей риелторской фирме, как минимум, нужны столы, стулья и телефон, причем стационарный. Его номер будет указан в рекламе. Если в компании работает пять и более человек, потребуется два номера. Для агентства в 10–15 человек идеально иметь отдельную линию для приема звонков, которую будут занимать агенты при переговорах. Для оптимальной организации бизнеса, если в съемном помещении нет централизованной АТС, следует приобрести свою небольшую АТС.

Обязательно наличие компьютера (количество зависит от числа сотрудников), принтера, ксерокса, факса. Для синхронизации, ускорения работы и точности информации необходимо связать все имеющиеся компьютеры в сеть и работать с единой базой данных.

Реклама. Основные рекламные издания, в которых размещают информацию о себе и своих лотах риелторы, – это газеты бесплатных объявлений и специализированные издания: «Из рук в руки», «Недвижимость». На начальном этапе агентству, у которого есть не более десяти объектов, на рекламу достаточно 100 долларов на строчные объявления в специализированных изданиях.

Эксперты советуют начинающим агентствам «обрабатывать территорию» вокруг себя: сделать заметную вывеску, расклеить объявления, разложить рекламные буклеты по почтовым ящикам близлежащих домов. По мнению опытных риелторов, наибольшую отдачу дает адресная рассылка и объявления на подъездах и остановках. Минимальный бюджет на рекламу для некрупной фирмы составляет от 5000–10 000 рублей до 1000 долларов в месяц.

Эксперты советуют начинающим агентствам «обрабатывать территорию» вокруг себя.

Окупаемость. Срок окупаемости и рентабельность бизнеса зависят от уровня затрат, от планов и запросов собственников. Небольшая фирма может окупиться за несколько месяцев. Некоторые участники рынка называют уровень рентабельности в этом бизнесе до 80%. Но эксперты считают эту цифру несколько завышенной и опускают ее до 25%. Но опытные риелторы убеждены: если вы при штате в десять человек получаете валовой доход меньше 15 000 долларов, заниматься этим бизнесом не стоит.

Плюсы агентства недвижимости:

• бизнес не требует больших капиталовложений;

• несмотря на насыщенность рынка агентств недвижимости, вполне реально найти свою нишу, главное – расставить правильно приоритеты;

• отсутствует фактор сезонности.

Минусы агентства недвижимости:

• отсутствие стабильности в заключении сделок;

• большая зависимость от сотрудников;

• есть вероятность получения денег риелтором в обход компании;

• существует опасность неплатежей.

Цена «входного билета». Расчет для риелторской компании, в которой работают четыре агента. Каждый из них заключает по одной сделке покупки-продажи квартиры в месяц со средней комиссией 1500 долларов.