Читать книгу "Бизнес на свои - Сергей Абдульманов"

Дальше вы начинаете обходить район пешком и искать объявления и пустые помещения, пролистываете все доступные объявления и обращаетесь к агенту. Что-то да сработает. Постарайтесь отсмотреть первые несколько помещений для тренировки, не принимая скоропалительных решений. Когда вам кажется, что вы нашли подходящее, просто знайте: если на это в первый раз ушло меньше месяца, место не лучшее.

Ваш магазин должно быть видно издалека. Для этого как минимум нужно иметь возможность выставить вывеску на поток. Если вы на второй линии (не у самого потока, но близко), возможно, придется взять пару рекламных колонн на первой. Например, во Владивостоке у нас магазин в 100 метрах от главной пешеходной улицы города, и прямо на ней стоит огромный щит-указатель. И, судя по всему, он там будет стоять до тепловой смерти Вселенной.

Все без исключения помещения, которые вы найдете, будут с проблемами. Ваша задача — понять, в чем именно они заключаются и как повлияют на вашу работу. Проверяйте сантехнику, говорите о соседях, спрашивайте, кто был до этого и почему съехал (возможно, будет не лишним найти контакты этих людей и познакомиться), смотрите на планировку, возможность оформить входную группу, совместный доступ к помещению и т. д.

Торговый центр — это немного другая игра. Там вы платите аренду за то, что к вам обеспечивают поток людей. И он предсказуем, что очень хорошо для расчета в финмодели. С другой стороны, ТЦ обычно дороже (особенно поначалу), и туда вас могут не взять. Торговому центру интересно получить арендатора, который не будет меняться каждый год. Другими словами, в его игре нельзя ломить сверх меры с арендатора (иначе он закроется и уедет), но и не стоит брать кого попало с неустойчивой моделью. Именно поэтому они берут возможный максимум, чтобы вам что-то тоже оставалось. Задача — сделать настолько хорошую модель, чтобы это «что-то» было довольно большим. Тогда все будут счастливы.

Второй мотив торгового центра что-то делать для вас — это тот факт, что ему нужны бренды, то есть те арендаторы, ради которых человек туда придет. Если вы просто розница, то вряд ли вы потянете такую роль, а вот если вы какое-то интересное кафе, парикмахерская или что-то еще с концепцией, ради которой житель района встанет и пойдет к вам, это можно использовать при переговорах.

Ну, и посмотрите, кто вообще стоит в торговом центре. Если там хорошие бренды и якорные арендаторы, то все будет. Если арендосъемщики набраны как-то случайно, вряд ли и вам там будет хорошо.

Вот пример одного из наших осмотров.

Тип — стрит-ритейл (улица)

Описание от арендодателя: «Предлагаем помещение свободного назначения в бизнес-парке “Красная Роза”. Это современный деловой квартал площадью 5,7 га, на территории которого расположены 11 зданий классов А, А+, В и В+ общей площадью 137 000 м2. Помещение с ремонтом в стиле лофт с открытой планировкой. Есть свой санузел. Высота потолков составляет 3,2 м. Рассмотрим разные виды деятельности, а именно салон красоты, шоурум, клиентский офис, студию танцев».

Наши данные: «Парк культуры», 6 минут пешком. Район Хамовники. Пассажиропоток ближайшей станции метро в сутки 149,49 тысячи человек. В районе большое количество офисов, в том числе всероссийских компаний. Очень перспективный район для открытия.

После оценки: обман по вопросу размещения рекламы (вывески). Фактически это сделать не получится, так как это историческое здание и разрешения на размещение нет. Пропускная система, допуск клиентов только через охранника. Нужны большие вложения в кондиционирование. Высокая арендная ставка. Забитая парковка.

Фотоотчет сделан.

[ — ] Реклама и вывеска

[+] Местоположение

[ — ] Первоначальные расходы

[ — ] Доступ в помещение

[ — ] Договор (на 11 месяцев)

[ — ] Парковка

В разных городах логика подбора точки разная. В Москве — метро и Садовое. А вот в Нижнем Новгороде оказалось, что метро вообще мало что значит, потому что развита сеть пересадок на наземном транспорте. И пересадочная станция куда важнее, чем пересечение веток метро.

Подписание договора аренды

Если после сбора информации для бизнес-плана вы уже не сможете спокойно смотреть на чеки в кафе без того, чтобы прикинуть выручку точки, то теперь настало время познакомиться с еще одной профессиональной деформацией. Начиная с этого момента вы должны будете читать вообще все, что подписываете. В принципе все. Просто не должно быть так, чтобы вы на что-то согласились письменно, не прочитав до последней точки, не проверив все возможные нюансы и не составив в голове картину рисков. Давайте разберем для примера подводные камни с подписанием, возможно, первого важного договора: на аренду офиса или магазина.

Внимательно посмотрите на предмет договора. Уже в этом месте часто начинаются разные интересные схемы. Например, в Москве распространена схема мошенничества с выкладыванием объявлений о сдаче квартиры по довольно доступной цене. Восторженный человек приезжает на место, там ему предлагают подписать договор с агентством недвижимости, в котором значатся «информационные услуги». Он подписывает — и получает услуги по предоставлению еще трех объявлений. И все. Никто ему квартиру искать не будет уже. Так вот, предмет договора должен четко соответствовать сути. Если это размещение ролика, то договор не на изготовление, а на оказание рекламных услуг. Если аренда — то не посредничество, а аренда или субаренда. И так далее. В предмете договора лучше всего четко прописать, что именно вы собираетесь открыть: ресторан, клуб, магазин или что угодно еще. А то потом может выясниться, что помещение имеет иное назначение либо соседи бузят. Лучше заранее застраховаться и уточнить все на бумаге.

Да! Не бойтесь вносить правки в любой договор, он никогда не окончателен. Даже если вам говорят «это наша типовая форма, мы ее ни для кого не меняем» — делайте спокойное лицо и сообщайте, что вы и не хотели менять форму, но собираетесь составить протокол разногласий. Это стандартная механика, позволяющая внести изменения в типовой договор.

Проверьте подписанта. Если это Иван Иванов, действующий на основании Устава, — в целом хорошо. Если это Иван Иванов, действующий на основании доверенности, — нужна будет копия этой доверенности. Потому что если окажется, что ее нет или она без права подписания, договор может быть аннулирован в любой момент.

Если требуется ремонт, прописывайте детали. Бывает, что помещение дешевое, а ремонт на вашей части, и он дорогой.

Укажите все требования к тому, что вы хотите видеть. Например, собственники очень часто желают договориться устно о вывеске на фасаде, но мы просим занести это в договор. И о соседях заодно — что собственник будет сам согласовывать с ними конструкции, решать проблемы и т. п. Или вот пример: бывают помещения, в которых нельзя зарегистрировать контрольно-кассовую машину. Если в договоре прописано, зачем она вам, виноват контрагент. Если нет — делайте что хотите.