Читать книгу "Как продать, или Купить квартиру, комнату, дом - Марина Кузьмина"

– статьи 658 договора аренды предприятия.

Данные изменения в законодательстве о регистрации сделок с недвижимостью в значительной степени решают проблему признания договоров, предметом которых является объект недвижимости, незаключенными, так как большая часть перечисленных статей Гражданского кодекса РФ, кроме статей 574, 609, предусматривает такие договора, действующими только с момента их государственной регистрации. Ранее трудно было воспользоваться защитой своих прав, например в судебном порядке, в случае если договор фактически был заключен и исполнен, но при этом не прошел процедуру государственной регистрации.

Касательно договоров аренды, необходимо обратить внимание, что 04 марта 2013 года наши законодатели приняли закон, касающийся государственной регистрации договоров аренды. Федеральным законом от 04 марта 2013 года № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», норма Федерального закона № 302-ФЗ от 30.12.2012 г. об отмене регистрации договоров аренды была отменена.

Теперь по-прежнему необходимо регистрировать и договор аренды, и права, из него возникающие, которым вновь признана обязательной регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года. Договор аренды влечет для арендодателя – собственника имущества, сдающего имущество в аренду, невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, следовательно, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

Вышеуказанным законом от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ в Гражданский кодекс РФ добавлена статья 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество», которая вносит изменения в законодательство о регистрации сделок с недвижимостью и закрепляет правовые принципы государственной регистрации прав на имущество, к которым, в частности, относятся принципы:

– проверки законности оснований регистрации;

– публичности и достоверности государственного реестра.

Кроме того, статья 8.1 предусматривает, что в закрепленных законом случаях необходимо осуществлять государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ней, а также прав на другие виды имущества и сделок с ним. В РОСРЕЕСТРЕ должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить: объект, на который устанавливается право, лицо, наделенное правом, основание возникновения права.

Пунктом 6 статьи 8.1 указано: «При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные». Это означает, что лицо, которое знало либо должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, лишается права ссылаться на соответствующие данные реестра в судебном споре и не может считаться добросовестным приобретателем. Данное положение закона может быть широко применимо при разрешении судебных споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения.

Кроме того, пунктом 9 указанной статьи впервые обязанность возмещения убытков за внесение в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве собственности, либо нарушение предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, возложена на государство. Убытки подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

Вопросы читателей – ответы юриста

ВОПРОС 1

Я собрался переезжать, покупаю дом в другом городе. Я продал квартиру, и этих денег достаточно для покупки другого жилья и оплаты переезда. Но страшно везти такие деньги с собой, потому что неизвестно, что может случиться в дороге, всякое бывает. Я нервничаю из-за этих денег, а хотелось бы ехать спокойно. Как мне поступить?

Виктор

ОТВЕТ ЮРИСТА

Собираясь в дальнюю поездку в связи с покупкой жилья либо по другой причине, не следует, конечно, везти с собой крупную денежную сумму наличными – действительно, в пути может случиться всякое. Деньги лучше положить на свою банковскую карту, с которой можно снимать наличность по мере надобности в любом банкомате. Конечно, при этом лучше иметь с собой и небольшую сумму наличными для непредвиденных расходов. Самым же надежным вариантом является следующий: если в той местности, куда направляетесь, есть знакомый человек, можно попросить его обратиться в сберкассу и выписать сберегательную книжку на ваше имя. Для этого ему потребуется только знать ваши фамилию, имя, отчество и дату рождения, а также иметь 10 рублей для открытия лицевого счета. Получив номер своего счета и все реквизиты, опять же через сберкассу положите деньги на свою новую сберкнижку. Таким образом, вы избавитесь от всякого риска в дороге и сможете получить свои деньги в целости и сохранности по приезде.

ВОПРОС 2

Хочу продать дом, но не хочу ехать, чтобы заниматься продажей – дом находится в другой области. Я не имею возможности сейчас уехать надолго, потому что мое постоянное присутствие требуется на работе. В той местности, где находится этот дом, живет моя подруга, которой я полностью доверяю. Она согласна заняться продажей моего дома, но отказывается получать вместо меня деньги за дом, не любит иметь дело с чужими деньгами, и, может, это правильно. Но как поступить?

Алла

ОТВЕТ ЮРИСТА

Решение этой проблемы представляется очень простым. Можно оформить и выслать подруге на ее имя нотариально удостоверенную доверенность на продажу дома, но без права получения денег. Чтобы получить деньги, нужно будет либо все-таки совершить короткую поездку с этой целью, либо включить в условия договора пункт, по которому покупатель дома должен будет перевести за него деньги на вашу банковскую карту. Никакого риска при этом нет.

ВОПРОС 3

Я нашла несколько домов в другом городе, один из которых намерена купить. Дома, выставленные на продажу, нашла в Интернете, их продают собственники без посредничества риелторских агентств. Я связалась по телефону с несколькими собственниками, расспросила и про дома, и про документы на них. Собираюсь ехать смотреть дома, но сначала перед поездкой в целях экономии времени хотела бы посмотреть на документы. Можно ли это как-то сделать, как посмотреть документы?

Людмила Ивановна

ОТВЕТ ЮРИСТА

В наше время сделать это несложно. Можно попросить собственников домов отправить эти документы по электронной почте либо по факсу – это зависит только от технических возможностей собственников. Таким образом, вы получите возможность предварительно ознакомиться со всеми интересующими вас документами. Обратите внимание: именно предварительно, потому что прежде, чем соглашаться на сделку и подписывать договор купли-продажи напрямую с продавцом, необходимо внимательно ознакомиться с документами «вживую» в целях избежания какого-либо обмана со стороны продавца. Впрочем, ознакомление с документами лично рекомендуется произвести в любом случае, даже если сделка проходит под контролем риелторов. Можно доверять, но проверять необходимо, если речь идет о таких серьезных вещах, как сделки с недвижимостью.