Читать книгу "Инвестиции без риска. Как заработать на жилье, образование детей и пенсию - Елена Феоктистова"

Риски инвестирования в облигации

1. Лимитированный доход

Доход от облигаций, в отличие от дохода от акций, строго лимитирован ставкой годовых. Можно, конечно, пуститься на спекуляции: покупать и продавать свои ценные бумаги, пытаясь угадать точки входа, чтобы заработать на разнице. Однако если у вас есть основная работа и семья, то, скорее всего, просто нет времени сутками торчать у экрана монитора в поисках выгодных предложений и анализа финансовой отчетности. Поэтому, покупая облигацию со ставкой 12 % годовых, столько вы от нее и получите.

Однако риск потери денег у облигаций в разы ниже, чем у акций. Единственная возможность, по которой эмитент не выплатит вам оговоренный ранее процент и не вернет долг, – это его банкротство. Поэтому так важно оценивать компанию по степени кредитной надежности.

Допустим, компания, у которой вы купили облигации, обанкротилась. Значит, вас включат в реестр кредиторов, где вы станете дожидаться погашения долга в порядке очереди. Однако если вы купили у этой компании не облигации, а акции – вам заплатят, только если что-то останется после погашения всех обязательств, долгов и судебных издержек. А это, как вы понимаете, уже маловероятно.

2. Отсутствие страхования вкладов и особенности российского рынка облигаций

Главным риском облигаций остается отсутствие страхования вкладов, которое есть у депозита. Однако существует и еще один риск, специфический именно для российского рынка. Расскажу о нем подробнее.

Например, ПАО «Транснефть» выпускает облигации, чтобы построить трубопровод. Строительство займет у компании примерно три года, и на это время она бы и хотела занять деньги по облигациям. Однако в России очень мало инвесторов, которые готовы дать деньги на такой срок.

Поэтому компания эмитирует (выпускает) облигацию с нужным ей сроком и предоставляет инвестору право выкупа в строго определенный период, например через год. При этом купон (размер %) уменьшается после истечения права на выкуп.

Скажем, вы купили облигацию за 5000 рублей сроком на 5 лет. В первый год компания платит вам 15 % годовых на эти 5000 рублей, а второй и последующие годы – 3 %. Через год вы сможете забрать свои деньги обратно, не дожидаясь истечения срока. Но если не забрали – вынуждены будете ждать оставшиеся 4 года с низкой процентной ставкой.

Так компании дают возможность частному инвестору сократить горизонт рисков. Поэтому нужно внимательно следить за сроками и условиями. Не успели выкупить облигацию в срок – значит, останетесь еще на 4 года с низким купоном. Или будете вынуждены продавать эту облигацию ниже номинала (не за 5000, а за 4500, например).

Виды облигаций

1. По географии

По аналогии с акциями, вы можете купить облигации компании развитой или развивающейся страны. Помните, что Россия – развивающаяся страна. Развитые страны – США, Япония, Англия, Франция, Германия и т. д.

2. По уровню компаний

Логика такая же, как в акциях. Есть облигации голубых фишек, или компаний 1-го эшелона. Одолжить деньги крупному бизнесу, который очень устойчив к колебаниям рынка, не так уж и страшно. А вот облигации компаний 2-го и 3-го эшелона называются мусорными, или высокодоходными, облигациями.

Сколько такая компания продержится на рынке, угадать невозможно. Нужно долго анализировать ее документы – и то это не даст 100 %-ную уверенность. Поэтому такая компания вынуждена предлагать более высокую ставку.

3. По секторам рынка

И снова скажу то же, что в главе об акциях: не нужно складывать все яйца в одну корзину. Диверсифицируйте риски!

Недвижимость

Думаю, что давать определение недвижимости не нужно. Дополнительно отмечу, что инвестиции в недвижимость относятся к надежным видам инвестирования.

Мы будем выделять следующие виды недвижимости: жилая и коммерческая. Жилая недвижимость используется для проживания. Нежилая или коммерческая недвижимость используется для торговли, офисов, производства, хранения, для краткосрочного пребывания граждан (хостелы, гостиницы, отели) и пр.

Основные источники дохода при инвестировании в недвижимость:

1. Доход от сдачи в аренду (рента). Не важно, о каком виде недвижимости идет речь, сдавать в аренду можно как жилую, так и коммерческую недвижимость.

2. Изменение цены на объект недвижимости. В этом случае возможно несколько вариантов. Один из них – покупка новостройки, которая будет все больше и больше дорожать по мере возведения здания. Однако сейчас этот способ уходит в прошлое. С 1 июля 2019 года вступили в силу новые правила долевого участия в строительстве. Теперь застройщик не сможет получить деньги от покупателя до момента передачи ключей. С одной стороны, это будет защищать права дольщиков на рынке первичной недвижимости. А с другой – сотрется грань между стоимостью вторичного и первичного жилья. Я даже допускаю, что стоимость объектов на первичном рынке недвижимости может стать больше, так как при строительстве будут использоваться современные материалы и новые технологии. В отличие от рынка вторичного жилья, где квартиры обычно требуют существенного ремонта. Раньше застройщик делился с дольщиком доходностью, так как последний помогал финансировать стройку, поэтому цена недвижимости на первичном рынке была ниже.

С 1 июля 2019 года сделка возможна только через эскроу-счет, который будет открыт у банка. Исключение сделано для тех объектов строительства, где имеется 30 %-ная готовность жилых комплексов и заключено свыше 10 % договоров долевого участия, – они могут работать по старой схеме.

В новых условиях сделка становится трехсторонней: застройщик, банк и покупатель. Банк выступает гарантом сохранения денег покупателя. Застройщик строит на свои или заемные, вводит дом в эксплуатацию, получает право собственности на квартиру, и только после этого банк переводит ему деньги с эскроу-счета. Покупатель тоже не может забрать деньги с этого счета по желанию – должно быть банкротство застройщика или расторжение договора с ним. Эта система – первый шаг в реформировании системы долевого участия в строительстве. В любом случае, прежде чем вкладываться в новостройки, нужно сделать расчет экономики такой инвестиции. О нем мы поговорим в следующих главах.

Также стоимость квартиры или дома может увеличиться, например, после капитального ремонта или развития инфраструктуры района. Например, ни для кого не секрет, что все больше людей предпочитает жить за городом, а работать в центре. Правительство начинает делать новые транспортные развязки, автобусные маршруты, новые линии метро – и вместе с этим меняется и стоимость жилья в районе.

Нельзя отрицать влияние на рынок недвижимости и состояния экономики в стране. Например, возьмем экономический кризис. До кризиса люди стремились приехать в крупные города, находили работу и активно снимали жилье. Спрос на небольшие квартиры под сдачу постоянно увеличивался. После наступления кризиса людей начинают увольнять с работы, сокращают рабочие дни и зарплату, подталкивают возвращаться в родные города. На рынке появляется все больше пустующих объектов недвижимости, и владельцы начинают активно от них избавляться. Поэтому некогда дорогая квартира продается на 30 % дешевле, чем в докризисные годы.