Читать книгу "Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова"

Составляющих себестоимости много: сбор согласований (почти каждая справка выдается за деньги), проведение экспертиз, несколько стадий проектирования, оплата аренды или покупка земельного участка, затраты на заработную плату, приобретение строительных материалов, работа машин и механизмов, плата за подключение дома к инженерным сетям и прокладка этих сетей и т. д. Самые большие затраты – приобретение земли и оплата подключения к источникам тепла и электричества (эти позиции постоянно растут в цене). Стройматериалы (цемент, бетон, металл и прочие материалы) имеют меньший удельный вес в себестоимости и также дорожают.

Из себестоимости и маржи строительной компании складывается цена продаж. Очевидно, что она не может быть ниже себестоимости, так как это означало бы, что компания работает себе в убыток.

Нередко продажная цена радикально отличается от себестоимости (в сторону увеличения, конечно). Назначая цену, застройщик учитывает несколько других параметров, которые позволяют увеличить цену. Например, престижное место, близость к метро, хорошие планировки, высокие потолки. Каждая составляющая может стать причиной для роста цены. Однако, если рядом сооружается несколько аналогичных домов, застройщик не станет назначать цену в своем доме выше, чем в соседних, без особых причин. Увеличить цену продажи могут только какие-нибудь особенности, присущие конкретному дому. Например, несколько компаний зарегистрировали собственные торговые марки и продают квартиры по наработанным стандартам. Если торговая марка достаточно раскручена, это позволит застройщику запрашивать за квартиры на 10–15 % больше, чем в домах по соседству.

Когда строительство идет в историческом центре, КГИОП не разрешает строить дом выше соседних, что снижает рентабельность проекта, а значит, квартиры будут продавать дороже. Кроме того, могут быть и дополнительные условия для строителей: восстановить фасад некогда существовавшего на этом месте дома, использовать щадящие технологии, чтобы не повредить соседнюю застройку, или отремонтировать расположенные рядом дома.

В одном и том же доме почти одинаковые квартиры могут продаваться по разной цене: цена зависит от спроса. Например, однокомнатные квартиры более популярны, нежели трехкомнатные. Цена однокомнатной квартиры, безусловно, меньше, чем квартиры большей площади, но если разделить цену на количество квадратных метров, окажется, что именно в однокомнатных квартирах цена «квадрата» самая высокая. Застройщик исходит из потребностей рынка: однокомнатные квартиры пользуются большой популярностью и считаются наиболее ликвидными, то есть продать их можно в любой момент – покупатели найдутся всегда.

Кроме того, застройщики выставляют разные цены на квартиры на разных этажах: есть квартиры на престижных этажах, есть видовые, а есть неудобно расположенные квартиры со скучным пейзажем за окном. Все новые дома оборудованы лифтами и высота значения не имеет, но первый этаж раскупается хуже всего. Поэтому застройщики нередко оставляют первый этаж под нежилые помещения, где можно организовать магазин, аптеку и т. д.

Определенное значение имеет и планировка, но в последнее время многие застройщики предлагают покупателям свободную планировку, то есть возможность распланировать квартиру внутри самостоятельно (не трогая несущие конструкции). Планировка, высота потолка и площадь кухни все меньше влияют на цену, но эти параметры могут влиять на ликвидность квартиры: чем они лучше, тем быстрее квартира продается.

За балконы и лоджии в новостройках платят отдельно, по специальным коэффициентам: 0,3 за площадь балкона, 0,5 – за лоджию. При этом общая цена квартиры с лоджией не будет превышать верхнюю планку цен на другие квартиры в этом же доме.

По распоряжению городской администрации, все вновь строящиеся дома обязаны иметь паркинг (отдельно стоящий, в цокольном этаже или заглубленный). Количество гаражных боксов редко совпадает с количеством квартир в доме: гаражей, как правило, значительно меньше. Место в паркинге может продаваться отдельно, но может быть отдано покупателю «в подарок».

Строительство гаража обходится дороже, чем сооружение самого дома. Поэтому лучше, когда гараж и квартира продаются по отдельности. Если компания заявляет, что гараж покупатель получит в подарок, скорее всего стоимость гаража уже учтена в стоимости каждого квадратного метра дома. В доме, где есть паркинг, стоимость квадратного метра, скорее всего, окажется выше, чем в аналогичных домах по соседству.

Оплата договора

Если денег для покупки квартиры в строящемся доме не хватает, можно воспользоваться разными финансовыми инструментами. Один из них – рассрочка.

Сегодня рассрочку предлагают многие компании. Но у каждой – свои условия, которые зависят от множества причин, в первую очередь от того, насколько успешно продаются квартиры. В зависимости от собственных финансовых возможностей компания-продавец устанавливает размер первого взноса, срок выплат, схему платежей и «цену вопроса».

Изначально рассрочка позиционировалась как дополнительная услуга строительной компании для привлечения клиентов, которые могут оплачивать строящееся жилье не единовременно, а в течение продолжительного срока – от нескольких месяцев до нескольких лет, в том числе после сдачи дома госкомиссии.

Не секрет, что собственных средств в объеме, достаточном для строительства целого дома, крупного комплекса или одновременно нескольких домов, у застройщиков нет – их хватает только для старта проекта. Затем деньги поступают от частных инвесторов, претендующих на квартиры в будущем доме.

В период строительства жилье дорожает, поэтому с покупателей, которые могут оплатить будущую квартиру сразу, денег берут меньше. Подается это как «скидка при единовременной оплате» (например, скидка в 100 долл. с каждого квадратного метра). Разница в цене при покупке многокомнатной квартиры может составить несколько тысяч долларов. По сути, речь идет не о скидке: для того, кто платит сразу, цена не снижается, а для того, кто платит в рассрочку, – увеличивается (хотя застройщики и называют рассрочки, которыми может воспользоваться покупатель до завершения строительства, беспроцентными).

Вместе с тем некоторые застройщики продлевают рассрочку на несколько месяцев после сдачи дома госкомиссии. Это сделано для привлечения покупателей, продающих старое жилье для оплаты новой квартиры. Как правило, на это хватает шести месяцев. Если рассрочка растягивается на несколько лет после окончания строительства, получается, что застройщик кредитует покупателя, а без выгоды никто этого делать не будет.

При покупке в рассрочку обязательно выплачивается первый взнос, составляющий не менее 10 %. Чем меньше первый взнос, тем выше процент при рассрочке. Например, при первом взносе 10–30 % цена рассрочки может составить 1,5 % в месяц с оставшейся суммы; при взносе 50–70 % – 1 % в месяц и т. д. При первом взносе в 70 % рассрочка дается на 4 года под 9 % годовых, а при первом взносе 30 % – на 3 года под 14 % годовых (до конца строительства рассрочка дается без процентов).

Схемы рассрочки напоминают ипотечные схемы на первичном рынке. Большинство программ кредитования покупателей квартир в строящихся домах действуют в рамках соглашений между конкретным застройщиком и конкретным банком. Мало того, квартиры по ипотечной схеме можно купить только на определенных объектах. Если застройщик предоставляет рассрочку, покупатель, как правило, может выбрать любую квартиру в любом строящемся доме этой компании. Однако банки запускают совместные программы только с теми застройщиками, в чьей финансовой состоятельности и обязательности они уверены, поскольку до окончания строительства именно застройщик гарантирует банкам, что клиенты расплатятся вовремя.