Читать книгу "Оформление сделок с недвижимостью - Татьяна Семенистая"

Я являюсь собственником 353/1000 долей квартиры, что представляет собой две комнаты в коммунальной квартире. Эти комнаты я хочу продать двум разным покупателям. Одному – 200/1000 доли. Другому – 153/1000 доли. Могу ли я продать эти доли по двум разным договорам, и в договорах купли-продажи указать сокращенные доли, вместо 200/1000 – 1/5, а вместо 153/1000 – 125/817?

Двум покупателям продать можно. В одном договоре – 1/5, в другом – только 153/1000

Да, вы можете оформить два договора купли-продажи с двумя покупателями, и продать одному 200/1000, а другому 153/1000 долей, если эти доли соответствуют площади жилых комнат и эти комнаты имеют отдельный вход из общего коридора.

Что касается сокращения долей, то в первом случае 200/1000 можно сократить и указать в договоре 1/5 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, а во втором случае этого делать не стоит, так как 125/817 равны 152,999/1000, а округление в договоре не допустимо. Сложив все доли в праве общей долевой собственности на квартиру, вы должны получить целое число. Поэтому, в первом договоре вы можете указать 1/5, а в другом 153/1000.

Аванс и задаток

Собираюсь приобрести квартиру. Вариант подобрал. Какой договор я должен заключить с продавцом квартиры, договор аванса или договор задатка? Какие риски? Что должно быть отражено в договоре?

Оформляйте Предварительный договор с выплатой аванса и со штрафными санкциями.

В чем отличие договора задатка от предварительного договора купли-продажи с выплатой аванса?

Задаток – это сумма, которую выплачивает Покупатель Продавцу в доказательство заключения договора. Задаток обеспечивает исполнение договора, так как если Покупатель после выплаты задатка откажется от сделки, то потребовать задаток обратно он не может. Задаток по условиям договора остается у Продавца. Продавец, отказавший Покупателю после получения задатка, должен вернуть Покупателю двойную сумму задатка.

Десять – пятнадцать лет назад Продавец и покупатель заключали именно договор задатка. Но шло время и не всегда все заканчивалось сделкой купли-продажи, Покупатели шли в суд, чтобы вернуть свои деньги, переданные в качестве задатка. Задаток признавался судом авансом и подлежал возврату, потому что аванс – это сумма, которая выдается Покупателем Продавцу в счет оплаты и возврату в двойном размере не подлежит.

Поэтому, если хотите гарантий того, что Продавец, взяв ваши деньги, в дальнейшем не откажется от продажи, вернув их без штрафов, заключайте предварительный договор купли-продажи с выплатой аванса и со штрафными санкциями.

Как правило, подписывая предварительный договор, стороны договариваются, что после его подписания, Продавец снимает квартиру с продажи и прекращает ее показы, готовит документы для подписания договора купли-продажи.

В этом договоре обязательно должен быть четко описан предмет покупки (адрес, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь, состояние квартиры, видимые недостатки), нужно указать сумму, за которую продается квартира; сумму аванса, выплаченного Покупателем Продавцу; размер штрафов за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора каждой стороной; дату заключения договора купли-продажи (основного договора); обязательство Продавца выписаться из квартиры и подготовить все необходимые справки; а также оговорить дату освобождения квартиры и передачи ключей Покупателю; если в стоимость квартиры включены встроенные шкафы и кухня, кондиционеры и встроенная бытовая техника, то каждый предмет необходимо подробно описать.

Но даже если вы грамотно составили Предварительный договор, вы не сможете избежать всех рисков, потому что любая передача денег без получения взамен какого-либо имущества аналогичной стоимости несет существенные риски для задаткодателя (Покупателя). Продавец может получить аванс, а позже отказаться от сделки, а также отказаться от возврата денег. И возвращать деньги придется в судебном порядке.

Поэтому для снижения риска потери денег, переданных в качестве аванса, я рекомендую:

Во-первых, не поддавайтесь на уговоры Продавца о внесении задатка в размере 10 % и более процентов от стоимости квартиры, и если Продавец настаивает, откажитесь от сделки – возможно, что Продавец не собирается продавать квартиру, или существует какая-то проблема с документами, или у Продавца большие финансовые проблемы, и в случае отмены сделки, он не сможет вернуть вам авансовый платеж.

Во-вторых, обратите внимание на условия проживания Продавца, подумайте, сможет ли он вернуть вам аванс, если сделка сорвется.

После оформления предварительного договора начинается этап подготовки документов к сделке купли-продажи.

Сбор справок

Как получить выписку из ЕГРП на квартиру?

В Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Паспорт и квитанция.

Чтобы получить выписку из ЕГРП на любой объект недвижимости, нужно обратиться в отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с паспортом; оформить заявление и оплатить государственную пошлину в размере 200 рублей.

Собираюсь оформить обмен своей квартиры, находящейся в Ростове на квартиру в Краснодаре. Перед подписанием договора хотела бы получить выписку из ЕГРП, чтобы проверить, не наложен ли на квартиру арест, но не знаю, как это сделать, не выезжая в Краснодар.

Закажите выписку из ЕГРП на сайте Росреестра.

Выписку из ЕГРП на объект недвижимости, находящийся в другом городе или области можно заказать на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/- «Электронные услуги» – «Подать запрос о предоставлении сведений из ЕГРП». Информацию можно получить в электронном виде или на бумаге. Если вы хотите получить выписку на бумаге с печатью, нужно отметить, в каком виде, электронном или бумажном, вам необходима выписка. Если на бумажном носителе, то вы получите ее письмом.

Какую информацию я смогу получить из выписки из ЕГРП?

Получив выписку из ЕГРП на объект недвижимого имущества, вы сможете получить следующую информацию:

– собственники;

– вид права собственности (собственность, долевая собственность и т. п.);

– наличие обременений, арестов и прав третьих лиц (ипотека в силу закона или договора и т. п.);

– основание возникновения права собственности (купля-продажа, мена, дарение, наследование, приватизация, решение суда);

– номер записи в ЕГРП;