Читать книгу "Бизнес на распродажах имущества банкротов - Иван Рыков"

• Информация о бывшем собственнике.

Для анализа информации о собственнике имущества из открытых источников рекомендуем воспользоваться алгоритмом, приведенным в книге «Кредиторы vs дебиторы. Антикризисное управление долгами».

Нежилая недвижимость

Теперь рассмотрим документы по нежилому помещению. Некоторые из них будут совпадать с документами по жилым помещениям.

• Свидетельства о праве собственности на помещение.

Убеждаемся в том, что по документам должник является собственником недвижимости. Смотрим, не зафиксирована ли информация о долевой собственности.

• Технические паспорта помещений/поэтажные планы/экспликации.

Смотрим, есть ли незаконные перепланировки. Технический паспорт – это подробный план помещения с описанием всех его элементов. Он содержит данные о площади помещения, количестве комнат, материале, из которого изготовлены стены и перегородки, а также об инвентарной стоимости помещения.

• Договоры аренды/собственности на землю.

Если земля в аренде, то проверяем, на каких условиях. Если земля не в собственности, это может доставить больше финансовых и временных затрат с ее арендой или оформлением. Бывает, что помещения построены на земле незаконно, в таком случае, если администрация города или населенного пункта не даст разрешение на аренду земельного участка, недвижимость могут признать незаконной постройкой и снести. Это значит, что вы рискуете потерять и недвижимость, и денежные средства, которые вы за нее заплатили.

• Договоры с поставщиками услуг (коммуникаций и оборудования):

– договор на строительство трубопровода (при его наличии);

– на систему отопления;

– на холодное и горячее водоснабжение;

– на систему канализации;

– на электрическую сеть (энергоснабжение);

– на линии связи и Интернета;

– на установку пожарной или тревожной сигнализации;

– на монтировку и подключение лифта;

– на вывоз мусора;

– на охрану.

Изучаем и узнаем у организатора, на каких условиях предоставляются данные услуги, есть ли задолженности по коммунальным услугам, размеры задолженностей и другие подробности.

Все вышеуказанные коммуникации и оборудование, примыкающие к зданию и проходящие по территории продаваемых помещений, на дату продажи являются собственностью продавца и неотъемлемой частью продаваемого недвижимого имущества.

Транспорт

Перечень документов для транспортного средства таков.

• Договор купли-продажи автомобиля.

Убеждаемся в том, что по документам должник является собственником недвижимости. Смотрим, не зафиксирована ли информация о долевой собственности.

• Паспорт технического средства/паспорт самоходной машины. Смотрим на количество владельцев и год выпуска. Чем больше владельцев, тем хуже состояние автомобиля и сложнее определить, попадал ли он в аварии.

• Свидетельство о регистрации.

Сравниваем, совпадают ли номерные знаки в нем и другие характеристики с характеристиками самого транспортного средства.

• Талон технического осмотра.

Проверяем, проходил ли автомобиль технический осмотр. Находится автомобиль в технически исправном состоянии или есть проблемы в его работе.

• Сервисная книжка автомобиля.

• Сертификат производителя с указанием объема и номера двигателя, номера кузова, места сборки автомобиля, года выпуска и цвета.

• Кредитный договор, на основании которого у кредитора возникло право на заложенное имущество (если в залоге).

Проверяем, в залоге ли автомобиль. Если да, уточняем, снимается ли залог после торгов по банкротству, и если нет, то какой размер долга придется выплачивать новому собственнику.

Это полный перечень документов. Далеко не всегда он есть у арбитражного управляющего, поэтому, помимо документов, также необходимо запросить отчет об оценке и фотографии объекта и обязательно посмотреть на объект вживую, запросить информацию об обременениях.

На первоначальном этапе оценки в большинстве случаев самую важную роль играют фотографии имущества. По ним можно базово оценить состояние объекта, если есть возможность, предназначение помещения/спецтехники/авто, узнать, как его использовали раньше и как можно использовать в дальнейшем.

Если по фото видно, что продается какое-то техническое помещение (лестничные пролеты, коридоры), и понятно, что такое помещение вам не нужно (либо по фото понятно, что продаваемый автомобиль участвовал в крупном ДТП и его восстановление очень дорого обойдется), нет смысла дальше проводить проверку и анализ документов.

Фотографии могут устареть, поэтому перед покупкой необходимо обязательно посмотреть объект вживую: за время проведения процедуры банкротства с ним могло произойти практически все что угодно. В помещении мог случиться пожар, имущество могли испортить хулиганы.

Если после проверки фотографий и осмотра объекта его состояние вас устраивает, то необходимо перейти к тщательной проверке документов. Комплекты документов проверять нужно обязательно! Их восстановление – это дополнительные затраты, а эксплуатировать имущество без документов невозможно, особенно если это недвижимость, автомобиль, спецтехника. Не стоит надеяться на авось. Даже если вы планируете использовать спецтехнику в отдаленной местности и вам кажется, что там эти документы будут неважны, вам все равно придется ее туда отогнать. А по дороге любая патрульная служба может запросить документы и арестовать имущество до выяснения обстоятельств.

В случае если вы планируете в дальнейшем перепродать такую технику или недвижимость, без полного комплекта документов точно никак не обойтись. Часть их можно запросить в Росреестре, например выписку из ЕГРП. Но все остальные можно получить только у организатора торгов.

Запрос в адрес организатора торгов

Запрос пишется в свободной форме, может выглядеть примерно так:

Тема письма: Запрос информации по лоту № 1 000 Торговый Домъ «Стрелецкий».

Текст письма: Добрый день!

Интересует лот № 1 – склад, общая площадь 260,3 м², расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Победы, д. 31а.

Должник: 000 Торговый Домъ «Стрелецкий».

[ссылка на сообщение в газете «КоммерсантЪ»]

Для принятия решения относительно участия в данных торгах прошу предоставить следующую информацию:

– когда можно подъехать осмотреть имущество;

– существуют ли обременения по данному имуществу? Снимаются ли они после покупки лота на торгах?

Также прошу представить следующие документы: